Huurrecht

Totstandkoming van een Huurovereenkomst

Het is belangrijk om te bepalen of en wanneer sprake is van de totstandkoming van een huurovereenkomst. De huurovereenkomst kent een eigen wettelijke regeling en wordt daarom een bijzondere overeenkomst genoemd. Een huurovereenkomst kan betrekking hebben op verschillende zaken, waaronder op onroerend goed. Onroerend goed kan vervolgens weer verschillende bestemmingen hebben, zoals woonruimte, winkelruimte of kantoorruimte. Voor deze verschillende huurobjecten kent de wet verschillende huurregimes met bijpassende wettelijke regels en beschermingsclausules.

Het is van belang voor de totstandkoming van de huurovereenkomst inzichtelijke te maken welk huurregime van toepassing is en welke gevolgen dit concreet met zich meebrengt. SVZ advocaten te Haarlem staat ondernemers bij die te maken krijgen met het huurrecht in hun hoedanigheid van huurder danwel in hun hoedanigheid van verhuurder. Heeft u advies nodig over de totstandkoming van een huurovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact op met SVZ advocaten te Haarlem.

Totstandkoming huurovereenkomst: wetsartikel

Op grond van artikel 7:201 BW geldt dat de huurovereenkomst een overeenkomst is waarbij de ene partij (de verhuurder) zich jegens de andere partij (de huurder) verplicht om het gebruik van een zaak of een gedeelte daarvan te verstrekken. Daar staat tegenover dat de huurder zich verbindt tot het verrichten van een tegenprestatie (meestal het betalen van een huursom uitgedrukt in geld).

Vereisten huurovereenkomst

Wat zijn de vereisten voor een huurovereenkomst? Indien aan de twee vereisten van artikel 7:201 BW is voldaan (het verschaffen van het gebruik van de zaak en het voldoen van een tegenprestatie), dan is er sprake van huur. Het feit dat partijen geen huurovereenkomst hebben beoogd of dat zij de betreffende overeenkomst anders hebben genoemd, maakt dit niet anders.

Wat de advocaten van SVZ advocaten in de praktijk vaak zien is dat partijen zogenaamde ‘ontduikingsconstructies’ proberen toe te passen. Dit komt er op neer dat huurders en verhuurders de overeenkomst anders noemen of dat zij de inhoud zodanig proberen vorm te geven om op die manier onder het huurrecht uit te komen. In de praktijk zien wij dat dit niet slaagt. Enkele voorbeelden:

  • In de praktijk wordt een huurovereenkomst nogal eens omschreven als een ‘gebruiksovereenkomst’. Indien er sprake is van een tegenprestatie, zal de rechter een dergelijke overeenkomst meestal echter kwalificeren als huurovereenkomst.
  • Een andere veel geziene constructie is die van koop en terugkoop. Hierbij verkrijgt de ene partij tegen betaling voor bepaalde tijd het (economische) eigendom van een pand. Na de overeengekomen tijd vindt er teruglevering plaats aan de koper. Ook deze constructie kan, afhankelijk van de specifieke omstandigheden, een huurovereenkomst opleveren.

Totstandkoming huurovereenkomst: beoordeling rechter

De rechter beoordeeld feitelijk of aan de vereisten zoals hierboven genoemd is voldaan. Is dit het geval, dan is er sprake van een huurovereenkomst en zijn het huurrecht en de daarbij behorende wettelijke regels en wettelijke bescherming van toepassing. Het is goed om hierbij voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst stil te staan, om zodoende verassingen achteraf te voorkomen. Het al dan niet van toepassing zijn van het huurrecht in het algemeen en bepaalde huurregimes in het bijzonder, kan voor u als ondernemer verregaande consequenties hebben. Deze gevolgen kunnen bijvoorbeeld zien op de mogelijkheden tot beëindiging van de huurovereenkomst en de (ontruimings-)bescherming van de huurder. Heeft u hier vragen over? Neem gerust vrijblijvend contact op met de advocaten van SVZ advocaten te Haarlem.

Wanneer is een huurovereenkomst bindend?

De advocaten van SVZ advocaten krijgen vaak de vraag wanneer een huurovereenkomst bindend is.

Artikel 6:217 BW bepaalt voor overeenkomsten in het algemeen dat deze tot stand komen door aanbod en aanvaarding. Een huurovereenkomst komt eveneens tot stand door aanbod en aanvaarding.

Voorbehoud totstandkoming huurovereenkomst

Voor het tot stand komen van de huurovereenkomst is het niet vereist dat overeenstemming bestaat over alle details. Voldoende is dat er overeenstemming bestaat over alle essentialia. Denk hierbij aan de duur van de overeenkomst en de huurprijs.

In de praktijk zien de advocaten van SVZ advocaten te Haarlem vaak dat er door een verhuurder een schriftelijk aanbod wordt gedaan waarin de belangrijkste afspraken, de essentialia, (zoals de aanduiding van het gehuurde, duur van de huurovereenkomst en de huurprijs), zijn opgenomen. Indien de huurder daarmee instemt is het de bedoeling dat daarna de huurovereenkomst wordt opgesteld, waarin tevens alle details worden opgenomen. Indien de huurder het voorstel echter accepteert, komt er in dat geval al een huurovereenkomst tot stand. Het een en ander ongeacht eventuele geschilpunten over de nader te bepalen details.

Om te voorkomen dat u uiteindelijk gebonden bent aan een huurovereenkomst, terwijl u dit niet wenst gezien de discussiepunten over bepaalde details, valt het aan te bevelen om aan uw wederpartij duidelijk te maken dat het aanbod slechts in zijn totaliteit en inclusief nader te bepalen details kan worden aanvaard en dat eenzijdige aanpassingen/wijzigingen niet worden geaccepteerd.

Wij adviseren partijen daarom om in het eerste aanbod (met daarin nog niet de uitgewerkte details) een voorbehoud op te nemen, inhoudende dat de huurovereenkomst pas tot stand komt als de uiteindelijke huurovereenkomst met daarin opgenomen alle details is getekend. Een ander voorbehoud dat in de praktijk vaak nuttig is om op te nemen, is het voorbehoud dat de directie nog goedkeuring moet verlenen voordat de huurovereenkomst tot stand komt.

Mondelinge huurovereenkomst

Met betrekking tot de huurovereenkomst gelden er geen speciale vormvereisten. Dit betekent ook dat de huurovereenkomst niet schriftelijk hoeft te worden aangegaan om rechtsgeldig te zijn. Er geldt dus geen schriftelijkheidsvereiste.

Een mondelinge huurovereenkomst is eveneens geldig. Wij adviseren u echter wel om de afspraken altijd schriftelijk vast te leggen. Indien u dit niet doet, kunnen er achteraf bewijsproblemen ontstaan over de vraag wat er nu precies is afgesproken. In een eventuele procedure kan dit problemen opleveren, aangezien op grond van het Nederlandse recht kort samengevat geldt dat de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, de bewijslast draagt van die feiten of rechten.

Stilzwijgende totstandkoming huurovereenkomst

Een huurovereenkomst kan ook stilzwijgend tot stand komen. Dit is het geval wanneer de zaak in gebruik wordt genomen en degene die de zaak in gebruik heeft genomen huur gaat betalen voor dit gebruik en de eigenaar deze vergoedingen enige tijd zonder bezwaar accepteert. In dat geval is namelijk aan de twee vereisten voor een huurovereenkomst voldaan.

Advocaat Huurrecht

SVZ advocaten kan u adviseren bij het sluiten van een huurovereenkomst. Het is van belang om de zaken vooraf goed te regelen en daarbij de verschillende wettelijke regels en de diverse huurrechtsregimes te overzien.

Bent u opzoek naar een huurrecht advocaat in de omgeving van Haarlem? Bent u op zoek naar een advocaat die u kan adviseren bij de totstandkoming van een huurovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact op met de advocaten van SVZ advocaten te Haarlem.