shutterstock_575040370

Rechten en plichten bij onderhuur bedrijfsruimte

Een ondernemer die een bedrijfsruimte, kantoorruimte of winkelruimte huurt, kan de wens hebben om het gehuurde te onderverhuren aan een derde. Zo kan de ruimte bijvoorbeeld te groot zijn of wordt de ruimte op andere wijze niet optimaal benut. Het kan dan wenselijk zijn om de bedrijfsruimte te onderverhuren. Onder onderverhuur wordt verstaan het door de hoofdhuurder sluiten van een huurovereenkomst met een derde, de onderhuurder. De vraag is of dit zomaar kan. De huurovereenkomst speelt hierbij een prominente rol. Onderverhuur is namelijk in beginsel toegestaan, tenzij er in de huurovereenkomst iets anders over wordt bepaald. SVZ advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht en kan u hierover adviseren.

Hoofdregel en uitzondering onderhuur

Ondanks het feit dat er twee soorten bedrijfsruimten zijn (de zogenaamde 290-bedrijfsruimte en de 230a-bedrijfsruimte), geldt artikel 7:221 BW voor beide soorten bedrijfsruimten als het gaat om onderhuur. In dit artikel staat dat het in gebruik geven van een gehuurde bedrijfsruimte in beginsel mag. Uitzondering hierop is indien de huurder moet aannemen dat de verhuurder tegen de onderhuur redelijke bezwaren heeft. Hierbij gaat het erom wat de huurder moest aannemen op het tijdstip van het aangaan van onderhuur. Bezwaren van de verhuurder kunnen de onderhuur zelf betreffen of de persoon van de onderhuurder. Voorbeelden hiervan zijn het type object dat verhuurd wordt, de aanwezigheid van bijzondere afspraken die aan de persoon of het bedrijf van de hoofdhuurder zijn verbonden, de persoon van de onderhuurder en een verhoogd risico voor schade aan de gehuurde zaak.

Onderhuur in de huurovereenkomst

Artikel 7:221 BW is echter van regelend recht. Partijen kunnen hier dus contractueel van afwijken en dat gebeurt bijna altijd. De verhuurder heeft natuurlijk graag zicht op degene die zijn pand huurt en/of onderhuurt. In de praktijk worden in veel huurovereenkomsten bepalingen opgenomen waarin staat dat het verboden is om het gehuurde te onderverhuren, behoudens schriftelijke toestemming van de verhuurder. De verhuurder heeft in beginsel dus de bevoegdheid de onderverhuur te weigeren.

Als er in het huurcontract ook een bestemmingsbepaling is opgenomen en dit wordt overtreden, dan is de weigering legitiem. Indien het gehuurde bijvoorbeeld alleen mag worden gebruikt als bakkerij, dan mag de verhuurder onderverhuur weigeren als de onderhuurder een café wil exploiteren. Weigering van onderhuur wordt anders als dit misbruik van recht oplevert of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Toestemming voor onderhuur

Indien de huurder wel toestemming krijgt van de verhuurder voor onderverhuur, dan draagt de huurder zorg voor een huurovereenkomst met de onderhuurder. De huurovereenkomst voor onderhuur staat namelijk los van de hoofdhuurovereenkomst. De hoofdverhuurder heeft geen contractuele relatie met de onderhuurder. Het is belangrijk om bepaalde punten in de onderhuurovereenkomst gelijk te houden aan de hoofdovereenkomst. Hierbij kunt u denken aan de huurtermijn, de betalingstermijnen, de opzegtermijnen en het gebruik van het gehuurde.

Ook is het van belang om duidelijke afspraken te maken over het onderhoud, het herstel en eventuele verbouwingen. De hoofdhuurder is namelijk aansprakelijk voor de nakoming van alle verplichtingen aan de verhuurder. Onze huurrechtspecialist bij SVZ advocaten kan u adviseren over de huurovereenkomst en u bijstaan bij het opstellen ervan.

Weigering toestemming onderverhuur

Als de huurder van een bedrijfsruimte ondanks het feit dat de verhuurder weigert in te stemmen met onderhuur, toch een onderhuurovereenkomst aangaat met een derde partij, dan kan de verhuurder een sommatiebrief sturen aan de huurder met het verzoek een einde te maken aan de onderhuur. Voldoet de huurder niet aan dit verzoek, dan gedraagt hij zich niet als een ‘goed huurder’. Als huurder overtreedt hij dan niet alleen het onderhuurverbod, maar handelt hij ook nog eens in strijd met de wet (artikel 7:213 BW). Dit levert de verhuurder gegronde redenen op om de huurovereenkomst in zijn geheel te ontbinden.

Einde hoofdovereenkomst

Door de onderhuur zijn twee huurovereenkomsten ontstaan, de hoofdhuur- en de onderhuurovereenkomst. De vraag is wat er met de onderhuur gebeurt als de hoofdhuurovereenkomst eindigt. In dit geval moet er wel een onderscheid worden gemaakt tussen de twee soorten bedrijfsruimtes.

Artikel 290-bedrijfsruimte

Bij artikel 290-bedrijfsruimte gaat het om panden die met namen voor midden- en kleinbedrijf worden gebruikt, zoals winkels en horecagelegenheden. In beginsel is het zo dat de onderhuur tegelijk met de hoofdhuur wordt beëindigd. De rechter bepaalt de datum van de beëindiging. Verzuimt de onderverhuurder voor de belangen van de onderhuurder op te komen, óf informeert deze hem onvoldoende, dan is de onderverhuurder verplicht de schade die de onderhuurder lijdt, te vergoeden. Let wel, dit geldt alleen bij bevoegde onderverhuur en wanneer de rechter de hoofdhuurovereenkomst beëindigt van een artikel 290-bedrijfsruimte. In alle overige situaties zal er onderhandeld moeten worden tussen de verschillende partijen om tot een passende oplossing te komen. De praktijk leert dat de onderhuurder het pand toch moet verlaten. De onderverhuurder kan het pand namelijk niet meer ter beschikking stellen nu de hoofdhuurovereenkomst niet meer geldt.

Artikel 230a-bedrijfsruimte

Onder dit regime bedrijfsruimte vallen voornamelijk kantoor- en fabrieksruimtes. In de wet zijn geen bepalingen opgenomen die bepalen wat de gevolgen zijn als de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd. Hier geldt voornamelijk de logica die in de literatuur gehanteerd wordt: je kunt niet iets ter beschikking stellen, wat je niet meer hebt. Met andere woorden, de huurder die geen gebruik meer kan maken van de bedrijfsruimte omdat hij geen huurovereenkomst meer heeft, kan niet rechtsgeldig de bedrijfsruimte onderverhuren. De onderhuurder verblijft dan namelijk zonder recht of titel in het gebouw. Kortom, eindigt de hoofdhuurovereenkomst, dan eindigt ook de onderhuurovereenkomst.

In een rechtelijke procedure wordt bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde wel meer aandacht besteed aan de belangen van de onderhuurder. Het kan dus voorkomen dat de onderhuurder in de gehuurde bedrijfsruimte mag blijven zitten, maar wellicht onder andere voorwaarden. Hierover kunnen partijen onderhandelen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de onderhuurder na het einde van de hoofdhuur gebruik mag blijven maken van het gehuurde als hij in afwachting is van de uitkomst van de onderhandelingen met de verhuurder voor een nieuwe (hoofd)huurovereenkomst. Hij is dan volgens onze hoogste rechter wel gehouden een gebruiksvergoeding aan de verhuurder te betalen (HR 24 mei 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ1782).

Schadevergoeding bij einde onderverhuur

In bepaalde gevallen heeft de onderhuurder recht op schadevergoeding. Dit is bijvoorbeeld het geval als:

  • De onderverhuurder hem onvoldoende heeft voorgelicht over de huurtermijn;
  • De onderverhuurder bij de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst en de bepaling van het tijdstip voor ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt;
  • De hoofdverhuurder de huurovereenkomst heeft beëindigd met als reden het pand dringend zelf te moeten gebruiken en het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, terwijl dat niet het geval is.

Als de hoofdverhuurder de huurovereenkomst beëindigd, dan kunnen zowel de huurder als de onderhuurder aanspraak maken op een verhuis- en herinrichtingsvergoeding.

Advocaat huurrecht nodig?

Als u als verhuurder, huurder of onder(ver)huurder een geschil heeft met betrekking tot onderhuur, dan staan onze advocaten u graag bij. SVZ advocaten beschikt over de benodigde specialistische kennis en ervaring op het gebied van het huurrecht en procesrecht en kan u  nader adviseren over de te nemen stappen met als doel het geschil tot een positief einde te brengen. Neem voor meer informatie vrijblijvend contact op.

 

 

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *