Ongerechtvaardigde verrijking verhuurder door verbouwing huurder?

Huurders van een bedrijfspand voeren vaak, op eigen kosten, verbouwingen uit aan het bedrijfspand dat zij huren. Een vraag die ons vaak wordt gesteld, is of de kosten voor deze verbouwingen na afloop van de huurovereenkomst voor vergoeding door de verhuurder in aanmerking komen. Dit betekent dat de betreffende huurders in juridische termen een beroep op ongerechtvaardigde verrijking doen. Wat is ongerechtvaardigde verrijking? Aan welke eisen moet worden voldaan? Welke (verbouwings-)kosten komen (eventueel) voor vergoeding in aanmerking? De advocaten van SVZ advocaten zijn gespecialiseerd in het huurrecht en kunnen u adviseren over een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder door een uitgevoerde verbouwing van de huurder.

Wijzigingen aan het gehuurde

Op grond van artikel 7:216 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek kan de huurder, wanneer sprake is van geoorloofde veranderingen aan het gehuurde, die na het einde van de huurovereenkomst niet zijn verwijderd, een vergoeding vorderen.

Het is van belang dat de huurder voordat hij wijzigingen uitvoert (I) controleert of dit op basis van de huurovereenkomst en/of de bijbehorende Algemene Huurbepalingen überhaupt mag, (II) uitdrukkelijk toestemming vraagt aan de verhuurder en (III) deze toestemming schriftelijk vast legt, teneinde bewijsproblemen achteraf te voorkomen. Indien de huurder niet kan aantonen dat het geoorloofde wijzigingen betreffen, kan de vordering op dat punt namelijk al stuk lopen.

Juridische eisen ongerechtvaardigde verrijking verhuurder

Daarnaast dient te worden voldaan aan de wettelijke vereisten voor ongerechtvaardigde verrijking, zoals omschreven in artikel 6:212 BW:

• Verrijking van de een (in dit geval de verhuurder);
• Verarming van de ander (in dit geval de huurder);
• Een verband tussen de verrijking en de verarming;
• De ongerechtvaardigdheid van de verrijking.

Verrijking van de een (in dit geval de verhuurder)

Bij de verrijking van de verhuurder gaat het om de toename van zijn vermogen, of om afgewend nadeel (bijvoorbeeld bespaarde kosten). Om de verrijking van de verhuurder in een eventuele gerechtelijke procedure aan te tonen kan gedacht worden aan taxatierapporten waaruit blijkt dat het bedrijfspand door de verbouwing in waarde is gestegen. Daarnaast kan gedacht worden aan facturen van de verbouwing, welke kosten voor de verhuurder immers bespaard zijn gebleven.

Verarming van de ander (in dit geval de huurder)

De huurder moet op zijn beurt daadwerkelijk verarmd zijn. Deze verarming kan zowel bestaan uit geleden verlies als gederfde winst. Het is van belang dat u als huurder de daadwerkelijk gemaakte kosten goed kunt onderbouwen. De advocaten van SVZ advocaten kunnen u hierover adviseren.

Een verband tussen de verrijking en de verarming

Er moet een rechtstreeks verband bestaan tussen de verrijking van de verhuurder en de verarming van de huurder.

De ongerechtvaardigdheid van de verrijking

Op deze grond loopt een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking vaak stuk. Er mag namelijk geen redelijke grond aanwezig zijn voor de verrijking. Er is bijvoorbeeld geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking als er sprake is van een schenking of gunstige koop.

Advocaat schadevergoeding bij ongerechtvaardigde verrijking

Wanneer is voldaan aan de vereisten voor ongerechtvaardigde verrijking als gevolg van uitgevoerde verbouwingen aan het gehuurde, dient de verhuurder de door de huurder geleden schade te vergoeden. Deze schade is echter begrensd tot:

1. Maximaal de hoogte van de verrijking van de verhuurder;
2. Maximaal de hoogte de verarming van de huurder/de daadwerkelijk geleden schade;
3. Tot slot zal er een redelijkheidstoets worden uitgevoerd door de rechter.

De jurisprudentie is zeer casuïstisch van aard. Het is daarom van belang om, voorafgaand aan een eventuele gerechtelijke procedure, de financiële positie in kaart te brengen. De advocaten van SVZ advocaten beschikken over zowel juridische als financiële kennis en kunnen u in dat kader goed adviseren.

Contract en ongerechtvaardigde verrijking verhuurder

Afwijking van het bovenstaande is voor bedrijfsruimten mogelijk. Artikel 7:216 BW waarin het een en ander is geregeld, is voor bedrijfsruimten van regelend recht. Wat in de praktijk daarom vaak gebeurt is dat verhuurders een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking contractueel uitsluiten in de huurovereenkomst of de algemene bepalingen. In de vaak gebruikte ROZ-modellen is een dergelijke uitsluiting ook opgenomen. Wanneer u twijfelt of een dergelijke afwijking in uw geval aan de orde is, kunt u vrijblijvend contact opnemen met SVZ advocaten.

Procesadvocaat schadevergoeding huurder

Bij een contractuele uitsluiting van ongerechtvaardigde verrijking, zal de vordering tot schadevergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking doorgaans niet slagen. Toch zijn er in de rechtspraak enkele gevallen bekend waarin de verhuurder, ondanks de contractuele uitsluiting van ongerechtvaardigde verrijking, toch is veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding aan de huurder. Enkele factoren die van belang kunnen zijn:

• In hoeverre heeft de huurder de gemaakte kosten kunnen terugverdienen?
• In hoeverre heeft de verhuurder profijt van de verbouwing?
• Daarnaast kunnen er bijkomende omstandigheden zijn die van belang zijn (bijvoorbeeld de onderlinge verhoudingen tussen huurder en verhuurder, de historie et cetera)

Advies SVZ advocaten over huurrecht