Voorwaarden huurverhoging bedrijfsruimte

In dit artikel wordt ingegaan op de wettelijke mogelijkheden om de huurprijs te verhogen tijdens of na de duur van de huurovereenkomst De wet kent twee soorten bedrijfsruimtes: de bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) en de overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW). Voor beide varianten zijn er verschillende regels met betrekking tot huurverhoging. Heeft u als verhuurder belang bij huurverhoging  van een bedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte? Of wilt u als huurder juist verweer voeren tegen de huurverhoging? Dan kunnen wij u aan de hand van uw specifieke situatie adviseren over de mogelijkheden. Neem voor een vrijblijvende bespreking contact met mr. Gerrits via [email protected]

Bedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte?

In artikel 7:290 BW is de wettelijke regeling met betrekking tot de bedrijfsruimte opgenomen. Onder deze categorie vallen verhuurde ruimtes die voor het publiek toegankelijk zijn en verkooppunten hebben. Hierbij moet gedacht worden aan met name winkels, ambachten en horeca.

In artikel 7:230a BW is de wettelijke regeling met betrekking tot de overige bedrijfsruimte opgenomen. Hier gaat het om verhuurde ruimtes die niet vallen onder woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW en ook niet onder bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Gedacht moet worden aan onder andere kantoren, banken, opslagplaatsen, fabrieken, magazijnen, etalages, clublokalen, praktijkruimten van beroepsbeoefenaren (zoals artsen, notarissen en advocaten) en garages.

De aanduiding in een huurovereenkomst of het om een bedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte gaat, is niet bepalend; de rechter zal kijken naar de feitelijke omstandigheden. Zo heeft de rechtbank Amsterdam in een uitspraak van 2 maart 2017 bijvoorbeeld bepaald dat het om een bedrijfsruimte ging in zin van artikel 7:290 BW, terwijl in de huurovereenkomst was opgenomen dat het om een overige bedrijfsruimte ging in de zin van artikel 7:230a BW.

De reden dat er onderscheid is gemaakt in het type bedrijfsruimte, is dat bedrijfsruimtes onder artikel 7:290 BW vaak afhankelijk zijn van de vestigingsplaats en van investeringen die daaraan gekoppeld zijn. Daarom is er wettelijk voor deze categorie meer zekerheid voor de huurder gecreëerd.

Voorwaarden huurverhoging bedrijfsruimte

Bij de bedrijfsruimte is het vrijwel standaard dat er een huurperiode van 2 x 5 jaar wordt overeengekomen. Partijen bepalen de huurprijs voor de eerste periode bij het sluiten van de overeenkomst. Hierbij geldt contractvrijheid en partijen kunnen dan ook vrij beslissen over de huurprijs. Een wijziging van de huurprijs kan op verzoek van zowel de huurder als de verhuurder, op een aantal momenten plaatsvinden:

• wanneer de eerste periode is verstreken;
• bij een eenmalige wijziging van een contractueel afgesproken verlengingsbeding, tegen beëindiging van de bepaalde periode;
• telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan, of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

Wanneer partijen niet tot een overeenstemming kunnen komen met betrekking tot de hoogte van de huurprijs, kunnen ze de kantonrechter verzoeken om de huurprijs vast te stellen. De kantonrechter zal bij het vaststellen van de huurprijs letten op de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimtes in de buurt (artikel 7:303 BW). Voordat partijen de kwestie aan de kantonrechter voorleggen, moeten ze wel eerst een deskundige benaderen en om advies vragen (artikel 7:304 BW).

Huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte

In de wet is opgenomen dat de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs let op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (artikel 7:303 BW). De wet geeft geen specifieke criteria voor een correcte vergelijking. In de Kamerstukken wordt wel opgemerkt dat het aan het feitelijk oordeel van de rechter en van deskundigen moet worden overgelaten. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan de volgende criteria:

• De ligging van het gehuurde (bijvoorbeeld in het centrum, een buitenwijk of een winkelcentrum);
• De bereikbaarheid (met het openbaar vervoer en de met de auto);
• De parkeergelegenheid;
• De bereikbaarheid voor leveranciers.

Daarnaast wordt de nieuwe huurprijs vastgesteld op basis van de gemiddelde huurprijzen zoals die gedurende de afgelopen 5 jaar hebben gegolden.

Onderzoek door deskundige naar huurprijs

Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk, indien deze onderbouwd wordt door een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen (artikel 7:304 BW). De partij die het niet eens is met het advies van de deskundige kan de rechter inschakelen.

Ingangsdatum nieuwe huurprijs

In principe geldt dat de nieuwe huurprijs ingaat op de dag waarop deze is gevorderd, artikel 7:303 lid 4 BW. Normaal gesproken is dit dat datum waarop de dagvaarding is uitgebracht. De rechter kan echter rekening houden met de omstandigheden van het geval en de ingangsdatum later of geleidelijk (stapsgewijs) doorvoeren.

Wanneer de huurprijs wordt verhoogd, geldt de huurverhoging met terugwerkende kracht. De huurder moet de te weinig betaalde huur alsnog betalen, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente. Wanneer de huurder teveel heeft betaald, verkrijgt hij een vordering op de verhuurder uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking.

Huurverhoging overige bedrijfsruimte

Bij de overige bedrijfsruimte geldt de huurprijs die is overeengekomen in het contract. De huurprijs kan hier niet tussentijds gewijzigd worden, tenzij er een bepaling is opgenomen in het contract waarbij het mogelijk wordt gemaakt. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een periodieke huurverhoging op basis van de jaarlijkse consumentenprijsindex, een jaarlijkse onderhandeling, een vast percentage of een afgesproken bedrag. Wanneer de verhuurder de huurprijs wil verhogen, is het daarom aan te raden om altijd in het contract te kijken.

Aan het einde van de huurovereenkomst kan de verhuurder altijd een hogere huurprijs voorstellen. Als de huurder niet akkoord gaat, hoeft de verhuurder de huurovereenkomst niet te verlengen.

Huurverhoging volgens de consumentenprijsindex

In de huurovereenkomst kan een jaarlijkse huurprijswijziging worden opgenomen op basis van de consumentenprijsindex (CPI). De jaarlijkse huurverhoging is bij bedrijfsruimtes geen wettelijk recht, maar een contractueel recht.

De CPI wordt door het Centraal Bureau voor de Statistiek berekend en gepubliceerd. De CPI wordt gekoppeld aan de huurindexatie, het percentage waarmee de huur jaarlijks stijgt. De CPI kan berekend worden op de website van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Rechtsbescherming huurder

De wet bevat een bepaling (artikel 7:291 BW) die huurders rechtsbescherming biedt op het gebied van (onder andere) de duur en de beëindiging van de huurovereenkomst en de voorschriften die gelden bij het opzeggen van de huurovereenkomst. De rechtsbescherming die dit artikel biedt, strekt ertoe dat huurders contractuele bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van hetgeen in de wet is geregeld kunnen vernietigen.

De Hoge Raad heeft in een uitspraak van 28 mei 2010 bevestigd dat artikel 7:291 BW uitsluitend strekt ter bescherming van de belangen van de huurder. Enkel een huurder komt een beroep op vernietiging toe in het geval sprake is van contractuele bedingen die beogen af te wijken van in artikel 7:303 lid 1 BW opgenomen bevoegdheid een nadere vaststelling van de huurprijs te vorderen.

Advocaat nodig bij huurverhoging?

Wilt u meer weten over uw specifieke mogelijkheden om de huur te verhogen of om hiertegen bezwaar te maken? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met SVZ advocaten uit Haarlem. Wij staan u graag terzijde bij het voeren van een procedure of onderhandelingen op het gebied van het huurrecht.