Bent u ondernemer en huurder en wilt u door de gevolgen van Covid-19 huurprijsvermindering vorderen? Neem dan contact op met SVZ advocaten voor een advocaat huurrecht die u kan ondersteunen bij het bewerkstelligen van de huurprijsvermindering. SVZ advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht en het procesrecht. Wij zijn op de hoogte van alle recente ontwikkelingen binnen het huurrecht en de gevolgen van de coronacrisis op de relatie tussen huurder en verhuurder. Neem voor een vrijblijvende bespreking gerust contact met mr. ICH Gerrits via [email protected]
Inhoudsopgave
Gebrek aan het gehuurde
Uit artikel 7:204 lid 2 BW vloeit voort dat een gebrek een staat of eigenschap is van het gehuurde, of een andere omstandigheid waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Wanneer de vermindering van het huurgenot te wijten is aan de huurder zelf is er geen sprake van een gebrek.
Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat niet alleen de stoffelijke toestand van de gehuurde zaak, maar elke daarop betrekking hebbende omstandigheid die het genot beperkt, een gebrek vormt. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat ook een (onvoorziene) overheidsmaatregel als gebrek wordt aangemerkt.
Onvoorziene omstandigheden door corona
Uit artikel 6:258 BW volgt dat de rechter de mogelijkheid heeft een contract te wijzigen of geheel of gedeeltelijk te ontbinden, als er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Een van de partijen moet de rechter hierom verzoeken.
Onvoorziene omstandigheden zijn omstandigheden die zich na het sluiten van de overeenkomst voordoen, waar partijen op het moment van het sluiten van de overeenkomst geen rekening mee hebben gehouden. Het gaat er hierbij dus niet om of een omstandigheid in theorie voorzienbaar zou kunnen zijn, maar of partijen de omstandigheden hebben voorzien in de overeenkomst. Dit kan zowel stilzwijgend als uitdrukkelijk gebeurd zijn.
Hoe zit het met ‘’oude’’ huurachterstand?
Het is niet de bedoeling dat het coronavirus als excuus gebruikt gaat worden voor achterstallige huur. Uit een uitspraak van de kantonrechter in Alkmaar van 4 mei 2020 blijkt dat de huurder heeft aangevoerd dat hij niet voldoende inkomsten heeft om de huurachterstand in te lopen. Dit komt volgens de huurder door de coronacrisis. De rechter gaat verder niet in op het coronavirus, omdat het hier gaat om schulden die al voor het uitbreken van het coronavirus waren ontstaan. Er kan over de achterstallige huur die voor het coronavirus is ontstaan dus geen huurvermindering worden gegeven op grond van de coronacrisis.
Recente uitspraak wijziging huurovereenkomst door corona
De rechtbank Den Haag heeft op 21 januari 2021 opnieuw geoordeeld dat de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen geleid hebben tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Deze omstandigheden zijn van dien aard dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst te verlangen.
Hierbij weegt aldus de rechtbank enerzijds mee dat de verhuurder het gehuurde weliswaar feitelijk beschikbaar kan stellen aan de huurder, maar dat deze beschikbaarstelling voor de huurder (zijnde in dit geval een horecaondernemer) iedere zin heeft verloren, omdat het gehuurde niet, althans niet naar volle omvang, geëxploiteerd kan worden.
Anderzijds oordeelt de rechtbank dat het onder de gegeven omstandigheden evenmin redelijk zou zijn om de betalingsverplichting van de huurder op nihil te stellen vanwege deze omstandigheden. De rechtbank verbindt hieraan de conclusie dat het in beginsel voor de hand ligt om het financiële nadeel gelijk te verdelen, aangezien geen van partijen een verwijt kan worden gemaakt van de onvoorziene omstandigheden/de coronacrisis.
Financiële onderbouwing belangrijk bij huurprijsvermindering
Wanneer u een beroep wilt doen op huurprijsvermindering vanwege Covic-19 is het, naast bovengenoemde juridische argumenten, van belang uw vordering feitelijk en door middel van cijfers te onderbouwen. Ieder zaak is anders en maatwerk is vereist. SVZ advocaten kan u hierin adviseren en bijstaan. Denk aan de volgende omstandigheden en bewijsstukken:
- De huurder moet aantonen dat hij omzetverlies heeft geleden als gevolg van de coronacrisis. Dit kan bijvoorbeeld aan de hand van jaarrekeningen, bankafschriften.
- De huurder kan aantonen dat hij overheidssteun heeft aangevraagd.
- De huurder kan inzichtelijk maken dat deze overheidssteun onvoldoende was om de huur (volledig) te blijven betalen.
Huurvermindering ook voor winkeliers
Hoewel de uitspraak gaat over een horecaonderneming, kan deze lijn ook worden doorgezet bij de toepassing van huurvermindering voor bijvoorbeeld winkeliers. De oordelen van deze kantonrechter kunnen over de periode dat winkels gedwongen hun deuren moeten sluiten immers gelijk worden toegepast bij de vraag of ook winkeliers recht hebben op huurvermindering.
Advies SVZ advocaten
SVZ advocaten kan u adviseren bij het opstellen van een voorstel tot huurprijsvermindering en een ontvangen voorstel beoordelen. Ook kunnen de advocaten van SVZ advocaten u bijstaan in een mogelijke gerechtelijke procedure. Neem gerust vrijblijvend contact op.