Gebreken aan zakelijke huurruimte: wie is verplicht tot herstel?

Indien er een bedrijfsruimte wordt gehuurd en deze bedrijfsruimte een gebrek vertoont, kunnen er geschillen optreden tussen huurder en verhuurder over de vraag wie aansprakelijk is voor de (herstel)kosten. In welke gevallen moet de huurder de kosten betalen en in welke gevallen komt dit voor rekening van de verhuurder? In dit artikel zullen wij u hierover meer inzicht geven.

SVZ advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht. Wij staan zowel de huurders als verhuurders bij in geschillen rondom gebreken aan huurruimte.

Wat is een gebrek bij zakelijke huurruimte?

Artikel 7:204 BW noemt de volgende definitie van een gebrek:

“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

Het komt er dus eigenlijk op neer dat de huurder niet het genot van de bedrijfsruimte welk genot hij (I) wel had verwacht bij het aangaan van de overeenkomst en (II) welk genot hij ook mocht verwachten van een goed onderhouden zaak.

Bij een gebrek kunt u onder andere denken aan ongedierteplagen, storingen in nutsvoorzieningen zoals warm water en beschadigingen van het gehuurde door externe oorzaken zoals inbraken en storm. Ook kan gedacht worden aan een slecht binnenklimaat in de bedrijfsruimte of veranderingen in overheidsvoorschriften die de aanwezigheid van vergunningen en/of veranderingen aan de bedrijfsruimte noodzakelijk maken.

Welke gebreken komen voor rekening van de verhuurder bij zakelijke huurruimte?

Indien een gebrek zich voordoet, heeft de verhuurder in beginsel een herstelplicht. De verhuurder moet gebreken verhelpen indien de huurder dit verlangt. Indien de huurder kenbaar heeft gemaakt dat er sprake is van een gebrek, ontstaat de verplichting voor verhuurder om dit te verhelpen. Onderneemt verhuurder geen stappen om het gebrek te herstellen? Dan kan de verhuurder aansprakelijk worden gesteld.

Dit wil verhuurder natuurlijk te allen tijde voorkomen. Indien u als verhuurder twijfelt of u een gebrek moet herstellen, kunt u advies inwinnen of het gestelde gebrek door u moet worden hersteld. SVZ advocaten beschikt over deze expertise en kan hierover een advies opstellen wat aansluit bij uw situatie.

Welke gebreken komen voor rekening van de huurder?

De verhuurder hoeft echter niet in alle gevallen tot herstel van het gebrek over te gaan. Er bestaan namelijk uitzonderingsgevallen waarin het herstellen van het gebrek voor rekening van de huurder komt. Hieronder wordt een opsomming gegeven:

1. De verhuurder hoeft het gebrek niet te herstellen indien dat onmogelijk is;
2. De verhuurder hoeft het gebrek niet te herstellen wanneer dit uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder gevergd kunnen worden;
3. In de gevallen waarin het gebrek aan de huurder is toe te rekenen/indien het gaat om een gebrek waarvoor de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de huurder bepaalde beschadigingen heeft veroorzaakt;
4. De huurder is daarnaast zelfstandig verplicht om kleine herstellingen te doen aan het gehuurde, waarvoor het niet noodzakelijk is om de verhuurder te raadplegen. Het gaat dan om zulke kleine herstellingen, die een gemiddeld handig huurder op een eenvoudige en niet kostbare wijze kan herstellen.
5. Tot slot heeft de verhuurder geen herstelplicht wanneer partijen hebben afgesproken dat er geen sprake is van een gebrek. Een dergelijke afspraak kan bijvoorbeeld in de huurovereenkomst en/of algemene voorwaarden zijn opgenomen.

Zakelijke huurruimte: definitie van gebrek opnemen in algemene voorwaarden

Let op: deze wettelijke bepaling omtrent gebreken is niet van dwingend recht. Dit betekent dat partijen, in geval van bedrijfsruimte, de mogelijkheid hebben om van deze bepaling af te wijken en dat zij dus in de huurovereenkomst en/of algemene voorwaarden andere afspraken mogen opnemen.

Huurder en verhuurder kunnen overeenkomen wat zij wel en niet verstaan onder een ‘gebrek’. Het is daarom van belang om een specialist in te schakelen die uw huurovereenkomst goed kan analyseren of er een dergelijke afwijking is opgenomen. Elke huurovereenkomst is immers anders. Ook bij het tot stand komen van de huurovereenkomst is het goed om na te denken over uw belangen als huurder dan wel verhuurder. Welke zaken wilt u uitdrukkelijk uitsluiten als gebrek? Laat u hierover (vooraf) goed adviseren.

Welke stappen moeten worden ondernomen indien de verhuurder het gebrek niet herstelt?

Wanneer er een gebrek wordt geconstateerd is de verhuurder in de hoofdregel verplicht om dit gebrek te verhelpen, behalve in de gevallen dat het gebrek voor rekening van huurder komt. Als de verhuurder het herstel nalaat, terwijl hem daarvoor een redelijke termijn is gegeven, kan de huurder het gebrek zelf verhelpen of dit door een derden laten doen. De kosten voor de reparatie komen dan alsnog voor rekening van de verhuurder. De huurder zal deze kosten (al dan niet via een gerechtelijke procedure) op de verhuurder kunnen verhalen.

Als huurder is het van belang dat u een gebrek altijd meldt bij uw verhuurder. Indien de huurder dit nalaat, bestaat het risico dat de huurder aansprakelijk is voor de (gevolg) schade die verhuurder lijdt door het in stand laten van het gebrek.

Indien de huurder het gebrek wel heeft gemeld bij de verhuurder, maar de verhuurder onderneemt hierop geen actie en er ontstaat schade, kan de verhuurder aansprakelijk worden gehouden voor deze geleden schade aan de zijde van de huurder.  Denk hierbij bijvoorbeeld aan de beschadiging van uw inventaris en bedrijfsvoorraden bij lekkage of winstderving als gevolg van een noodzakelijke bedrijfssluiting. SVZ advocaten is gespecialiseerd in het onderbouwen en berekenen van schade. Wij kunnen u hierover nader adviseren.

Advocaat huurrecht SVZ advocaten

Kortom, het is van belang dat er stappen worden ondernomen door zowel huurder als verhuurder in de situatie dat er sprake is van een gebrek. Laat de situatie niet voortduren en schakel tijdig een adviseur in die u kan bijstaan in zulke situaties. U kunt hiervoor altijd vrijblijvend contact opnemen met SVZ advocaten. Een specialist huurrecht en procesrecht kan u dan in het verdere traject begeleiden.