Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte bij renovatie?

Bent u verhuurder en wenst u de huurovereenkomst van bedrijfsruimte wegens renovatie op te zeggen? Of bent u huurder en krijgt u te maken met een opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte wegens renovatie? De advocaten van SVZ advocaten te Haarlem kunnen u hierin adviseren en kunnen u bijstaan in een (eventuele) gerechtelijke procedure. Neem direct contact op voor een vrijblijvend adviesgesprek.

Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte

De verhuurder is bij de opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte gebonden aan de in artikel 7:296 BW genoemde opzeggingsgronden. Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, onder vermelding van één van de wettelijke opzeggingsgronden, maar de huurder niet met de opzegging instemt, dan blijft de huurovereenkomst van kracht tot het moment de rechter heeft beslist op de door de verhuurder in te stellen beëindigingsvordering.

Opzegging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik bedrijfsruimte

Een van de wettelijke opzeggingsgronden voor de huurovereenkomst van bedrijfsruimte, is ‘’dringend eigen gebruik’’. De opzeggingsgrond ‘’dringend eigen gebruik’’ is opgenomen in artikel 7:296 lid 1 sub b BW. De verhuurder dient, om zich succesvol op de opzeggingsgrond ‘’dringend eigen gebruik’’ te beroepen, aannemelijk te maken dat hij de bedrijfsruimte persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat hij de bedrijfsruimte daarvoor nodig heeft.

Dringend eigen gebruik: renovatie bedrijfsruimte

De renovatie van bedrijfsruimte valt ook onder de opzeggingsgrond ‘’dringend eigen gebruik’’. Wat valt er onder renovatie? Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan, aldus artikel 7:220 lid 2 BW.

Voor een geldige opzegging wegens ‘’dringend eigen gebruik’’, is vereist dat de renovatie van de bedrijfsruimte zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Wanneer is renovatie van de bedrijfsruimte zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk? Renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst is in beginsel mogelijk wanneer de plaats en de functie van het gehuurde ongewijzigd blijven. Bij de beoordeling hiervan kunnen alle omstandigheden een rol spelen.

Wanneer de plaats en de functie van het gehuurde ongewijzigd blijven, betekent dit echter niet onverkort dat de huurovereenkomst moet worden voortgezet. Bij de beantwoording van de vraag of de huurovereenkomst kan worden voortgezet, moeten alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld.

De volgende factoren spelen daarbij eveneens een rol:

  • de omvang van het bij de renovatie/herontwikkeling betrokken complex;
  • het aantal partijen dat daarbij betrokken is;
  • de periode waarin de huurder geen gebruik kan maken van het gehuurde;
  • de noodzaak van de renovatie.

Is de renovatie dringend?

Wanneer vaststaat dat de renovatie niet kan worden uitgevoerd met instandhouding van de huurovereenkomst, dan dient nog beoordeeld te worden of de renovatie voldoende dringend is. Hierbij geldt dat de verhuurder het dringende karakter van de renovatie slechts aannemelijk hoeft te maken. Hierbij zijn wederom alle omstandigheden van het geval relevant.

Of er al dan niet aan het vereiste van ‘’dringendheid’’ is voldaan zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden. Neem hierover gerust vrijblijvend contact op met de advocaten van SVZ advocaten. Enkele algemene opmerkingen in dit kader:

  • Op grond van de jurisprudentie geldt dat algemene bedrijfseconomische redenen voor de verhuurder voldoende kunnen zijn om de noodzaak/dringendheid van het eigen gebruik (de renovatie) aan te tonen. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de omstandigheid dat de verhuurder na de renovatie een hogere huurprijs kan vragen.
  • In het kader van de noodzaak/dringendheid van de renovatie speelt vaak een rol of de uitstraling (van bijvoorbeeld een winkelcentrum of andere bedrijfsruimte) nog wel voldoet aan de eisen van de huidige tijd.
  • De term ‘’dringendheid’’ hoeft daarbij niet noodzakelijkerwijs te duiden op dringende/spoedeisende redenen.
  • Het is in beginsel niet relevant of de renovatie dringend noodzakelijk is geworden door toedoen van de verhuurder.
  • Indien en voor zover er alternatieven voor de renovatie zijn, is op zichzelf geen reden om een beroep door de verhuurder op ‘’dringend eigen gebruik’’ af te wijzen. Dit kan anders zijn indien de huurder er in slaagt om aannemelijk te maken dat het voor de hand ligt om deze alternatieve mogelijkheid ook daadwerkelijk te benutten.

Renovatie en belangenafweging

Wanneer de rechter vaststelt dat de verhuurder van bedrijfsruimte terecht een beroep heeft gedaan op ‘’dringend eigen gebruik’’ wegens renovatie, dan dient de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toe te wijzen. In geval van (290-)bedrijfsruimte is er (anders dan bij woonruimte) in dat geval geen ruimte meer voor een belangenafweging.

Belangenafweging artikel 7:296 lid 3 BW

Wanneer er sprake is van opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte wegens renovatie tegen de 10-jaarstermijn (of langer als de huurovereenkomst in langere termijnen voorziet), dan geldt dat de huurovereenkomst eveneens kan worden opgezegd op grond van een algemene belangenafweging (artikel 7:296 lid 3 BW).

De rechter kan in dit geval alle omstandigheden van het geval in zijn oordeel betrekken. De belangen van beide partijen wegen daarbij in beginsel even zwaar.

Welke belangen worden in geval van renovatie vaak in de belangenafweging betrokken?

  • Wat is de noodzaak om tot herontwikkeling/renovatie over te gaan? Wanneer bijvoorbeeld een winkelcentrum niet langer voldoet aan de eisen van de huidige tijd, dan kan dit negatieve effecten hebben op de uitstraling van het winkelcentrum en als gevolg daarvan op de verhuurbaarheid en/of de huurprijzen.
  • De duur van de huurovereenkomst.
  • Het door de huurder uitgevoerde onderhoud (en de daaraan verbonden kosten).

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij renovatie

De huurovereenkomst blijft van kracht tot het moment dat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een beëindigingsverzoek. Met name wanneer er in hoger beroep en cassatie wordt gegaan door de huurder, kan een dergelijk traject jaren duren. In de tussentijd eindigt de huurovereenkomst niet, en kan de verhuurder niet tot renovatie overgaan.

Het komt echter voor dat rechters in eerste aanleg een vonnis tot beëindiging van de huurovereenkomst uitvoerbaar bij voorraad verklaren, vanwege het feit dat zij het verweer van de huurder als kennelijk ongegrond  beoordelen. In dat geval kan de verhuurder wel overgaan tot renovatie.

Renovatie: advocaat huurrecht bedrijfsruimte

Zowel wanneer u als verhuurder over wenst te gaan tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens renovatie, als wanneer u dit als huurder wenst te voorkomen, geldt dat deze stellingen deugdelijk juridisch onderbouwd moeten worden (en eventueel ondersteund met onder andere rapporten en financiële prognoses). Het valt daarom aan te bevelen om vooraf advies in te winnen van een advocaat die gespecialiseerd is in het huurrecht.

De advocaten van SVZ advocaten uit Haarlem adviseren u graag over de juridische haalbaarheid van renovatieplannen, de eventuele beëindiging van de huurovereenkomst en de te ondernemen acties en gerechtelijke procedures.