Ontbinding huurovereenkomst bedrijfsruimte bij huurachterstand

Een advocaat huurrecht van SVZ advocaten staat u graag terzijde bij een geschil over de mogelijke ontbinding en ontruiming van een bedrijfsruimte bij een huurachterstand. Wanneer kan een verhuurder van bedrijfsruimte overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst bij een huurachterstand? Wanneer u als verhuurder te maken krijgt met een huurder die de huur niet betaalt, heeft u er belang bij dat u de huurovereenkomst kunt ontbinden en tot ontruiming van het gehuurde kunt overgaan. SVZ advocaten heeft hiermee geruime ervaring. Wij kunnen u vooraf adviseren over de acties die genomen moeten worden. Tevens kunnen wij u bijstaan in een eventuele kort geding procedure en/of bodemprocedure bij de kantonrechter. Bent u op zoek naar een advocaat die u kan adviseren over uw rechtspositie bij een mogelijke ontbinding van een huurovereenkomst bedrijfsruimte bij huurachterstand. Neem contact op met SVZ advocaten en maak een geheel vrijblijvende afspraak.

Vereiste huurovereenkomst: betaling

Wat zijn de vereisten voor een huurovereenkomst? Indien aan de twee vereisten van artikel 7:201 BW is voldaan, namelijk het verschaffen van het gebruik van het gehuurde en het voldoen van een tegenprestatie, dan is er sprake van een huurovereenkomst.

Het betalen van een vergoeding, meestal in de vorm van geld, vormt daarom een essentieel onderdeel van de huurovereenkomst en tevens een van de belangrijkste verplichtingen van de huurder. Wanneer de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, meer specifiek wanneer hij zijn betalingsverplichting niet nakomt, is er sprake van wanprestatie. Wanneer er sprake is van wanprestatie kan de rechter de huurovereenkomst van bedrijfsruimte onder omstandigheden ontbinden.

Huurachterstand van drie maanden of meer

Een bedrijfsruimte wordt doorgaans verhuurd voor een huurperiode van vijf plus vijf jaar. Een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte kan tussentijds niet zomaar worden opgezegd. Voor de opzegging van 290-bedrijfsruimte gelden specifieke opzeggingsgronden.

Met betrekking tot 230a-bedrijfsruimte geldt dat de huurder, na het eindigen van de huurovereenkomst, eventueel nog aanspraak kan maken op ontruimingsbescherming. Met andere woorden: de verhuurder kan niet zomaar over gaan tot opzegging en/of ontruiming van het gehuurde.

Dit is anders wanneer er sprake is van een huurachterstand van drie maanden of meer. In dat geval voldoet de huurder namelijk niet aan zijn betalingsverplichting en kan er zoals vermeld sprake zijn van wanprestatie. De termijn van drie maanden geldt in beginsel voor woonruimte, maar uit de jurisprudentie blijkt dat deze termijn doorgaans ook wordt aangehouden bij bedrijfsruimte.

Hoewel de termijn van 3 maanden huurachterstand doorgaans wordt gehanteerd, kijkt de kantonrechter naar alle relevante omstandigheden van het geval. De vraag die de kantonrechter dient te beantwoorden is of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en zo ja, of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolg (ontruiming) rechtvaardigt.

Bij de beantwoording van de vraag of de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zijn de omstandigheden van het geval relevant.

Enkel relevante omstandigheden die terugkomen in de jurisprudentie:

• Inlossing van de huurachterstand één dag voor de zitting kan ervoor zorgen dat de ontbinding niet wordt toegewezen door de rechter.
• Het verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst kan worden afgewezen indien de verhuurder in het verleden geen actie heeft ondernomen bij stelselmatige huurachterstanden.
• Zwaarwegende belangen van de huurder bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde spelen eveneens een rol in de afweging die de rechter dient te maken.
• De daadwerkelijke schade en het risico aan de zijde van de verhuurder worden meegewogen in de uiteindelijke beslissing van de rechtbank.

Herhaaldelijke huurachterstanden

Wanneer er geen sprake is van een huurachterstand van minimaal drie maanden, maar er stelselmatig sprake is van een huurachterstand/wanbetaling, dan kan dit alsnog tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden. Er is in dat geval namelijk sprake van herhaalde wanprestatie. Wij adviseren verhuurders dan ook om bij een betalingsachterstand direct actie te ondernemen en de huurder hierop aan te spreken. Op die wijze kan er een dossier worden opgebouwd, dat in een eventuele latere procedure relevant kan zijn.

Ontbinding huurovereenkomst bij huurachterstand kantonrechter

De verhuurder van bedrijfsruimte kan zich tot de kantonrechter wenden wanneer er sprake is van een betalingsachterstand. De verhuurder kan de kantonrechter verzoeken om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarnaast kan de kantonrechter de huurder veroordelen om tot betaling van de achterstallige huur over te gaan. De advocaten van SVZ advocaten hebben hiermee geruime ervaring en kunnen u hierin bijstaan.

Ontruiming vorderen in kort geding

Een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst is een bodemprocedure en kan daarom enkele maanden in beslag nemen. Vooruitlopend op deze ontbindingsprocedure kan de verhuurder een kort geding procedure starten, waarin ontruiming van het gehuurde kan worden gevorderd. Indien u hierover advies wenst te ontvangen, neem dan vrijblijvend contact op met SVZ advocaten.

Betaling nog te vervallen huur bij wijze van schadevergoeding

Wanneer het ontbindingsverzoek wordt toegewezen, terwijl de verhuurder nog geen nieuwe huurder heeft, dan kan de verhuurder de kantonrechter verzoeken om de huurder te veroordelen tot betaling van de huurtermijnen tot aan de einddatum van de huurovereenkomst. Wanneer de verhuurder wel al een nieuwe huurder heeft gevonden, kunnen de huurbetalingen tot aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst met de nieuwe huurder worden gevorderd. De betreffende vorderingen zijn feitelijk geen huurbetalingen, maar zijn verschuldigd uit hoofde van schadevergoeding.

Let wel: Ook het algemene verbintenissenrecht is van toepassing op huurrechtkwesties. Zo geldt op grond van artikel 6:101 BW dat de verhuurder verplicht is de schade van de huurder zoveel mogelijk te beperken. Van de verhuurder mag worden verwacht dat hij zich inspant om een nieuwe huurder te vinden, teneinde  het van de ontruimde huurder te incasseren bedrag aan gederfde huurinkomsten gedurende de resterende looptijd van de ontbonden huurovereenkomst te beperken.