Wanneer ontruimingsbescherming voor huurder na opzegging?

Wilt u aanspraak maken op ontruimingsbescherming bij opzegging van de huurovereenkomst bij zogenaamde ‘overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’? In dit artikel zetten wij het juridisch kader voor u uiteen. SVZ advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht en kan u bijstaan bij het opzeggen van de huurovereenkomst van overige bedrijfsruimte. Daarnaast kunnen wij u adviseren over mogelijke ontruimingsbescherming. Wij kunnen u ook bijstaan in een te voeren procedure aangaande ontruimingsbescherming.

Huurovereenkomst artikel 230a-bedrijfsruimte

Zogenaamde artikel 230a-bedrijfsruimte is een aparte categorie huurobjecten, waarvoor ook een apart huurregime geldt. Van artikel 230a-bedrijfsruimte is sprake wanneer het gaat om een gebouwde onroerende zaak, die geen woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW betreft en die tevens geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW betreft.

Onder deze categorie bedrijfsruimte vallen onder andere kantoren, banken, opslagplaatsen, fabrieken, magazijnen, etalages, clublokalen, praktijkruimten van beroepsbeoefenaren (zoals artsen, notarissen en advocaten) en garages.

De grenzen tussen artikel 290 (bedrijfsruimte) en artikel 230 (overige bedrijfsruimte) zijn niet altijd helder. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, is de aanduiding boven de huurovereenkomst niet relevant bij de kwalificatie van de huurovereenkomst. De rechter zal de concrete feiten en omstandigheden in zijn uiteindelijke oordeel betrekken. De advocaten van SVZ advocaten hebben hiermee geruime ervaring en zijn op de hoogte van de recente jurisprudentie. Bij de opzegging van de huurovereenkomst is het toepasselijke huurregime van belang, onder meer voor de vraag of er sprake is van ontruimingsbescherming.

Termijn huurovereenkomst 230a overige bedrijfsruimte

Bij zogenaamde 230a-bedrijfsruimte geldt dat partijen zelf de huurtermijn(en) en de verlengings-systematiek kunnen bepalen, zij worden daarin niet belemmerd door het wettelijke systeem. In de praktijk wordt vaak een eerst termijn van vijf of tien jaar overeengekomen, waarna een voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd volgt.

Partijen zijn daarnaast vrij om overeen te komen op welke wijze de huurovereenkomst aanvangt en eindigt. Indien partijen hierover niks afspreken, gelden er aanvullende wettelijke bepalingen:

• Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt wanneer deze bepaalde tijd is verstreken, zonder dat opzegging is vereist (artikel 7:228 lid 1 BW);
• Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging van die huurovereenkomst (artikel 7:228 lid 2 BW);

Ontruimingsbescherming

Op grond van artikel 7:224 lid 1 BW geldt de plicht voor de huurder om het gehuurde, bij het einde van de huur, weer aan de verhuurder ter beschikking te stellen. Dit kan echter worden doorkruist door artikel 7:230a BW, waarin de ontruimingsbescherming is geregeld. Indien een huurder aanspraak kan maken op ontruimingsbescherming, dan betekent het einde van de huurovereenkomst niet het einde van het recht op het gebruik van de gehuurde zaak.

Aanzegging ontruiming

De verhuurder van 230a bedrijfsruimte dient bij het einde van de huurovereenkomst de ontruiming van het gehuurde aan te zeggen. Zolang dit niet is gebeurd, hoeft de huurder (ondanks het feit dat de huurovereenkomst is geëindigd) het gehuurde niet te ontruimen.

Let op: Indien er dus sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot 230a bedrijfsruimte voor bepaalde tijd, dan hoeft de huurder de huurovereenkomst weliswaar niet op te zeggen (deze eindigt bij het verstrijken van de bepaalde tijd) maar dan moet de verhuurder wel de ontruiming aanzeggen. In de praktijk wordt dit vaak vergeten.

Vereisten aanzegging ontruiming

Wat zijn de vereisten voor de aanzegging van de ontruiming?

• De aanzegging moet schriftelijk worden gedaan (bewijstechnisch raden wij u aan om dit per aangetekende brief te doen, met bewijs van ontvangst);
• De aanzegging tot ontruiming van het gehuurde moet gedaan worden tegen een datum die ligt op  of na de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst;
• De aanzegging van de ontruiming moet voldoende duidelijk zijn omschreven, zodat de inhoud daarvan voor de huurder ondubbelzinnig duidelijk is.

Termijn ontruimingsbescherming

De ontruimingsbescherming kan in totaal maximaal drie jaar bedragen. De huurder dient hiervoor op tijd een verzoekschrift in te dienen bij de rechtbank. Op grond van artikel 7:230a BW geldt dat een huurder van overige bedrijfsruimte, binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, een verzoekschrift kan indienen bij de kantonrechter. Binnen deze termijn van 2 maanden kan de huurder niet gedwongen worden om het gehuurde te ontruimen. Wij adviseren huurders om het verzoekschrift tegen het einde van deze termijn in te dienen, om zodoende optimaal gebruik te maken van deze termijn.

Wanneer de huurder het verzoekschrift met het verzoek tot ontruimingsbescherming tijdig heeft ingediend, dan hoeft de bedrijfsruimte niet ontruimd te worden totdat de rechter een beslissing heeft genomen. De rechter dient in de procedure vast te stellen of het om bedrijfsruimte in de zin van artikel 230a gaat. Indien dit niet het geval is bestaat er namelijk geen recht op ontruimingsbescherming. Ook de aanzeggingsbrief met betrekking tot de ontruiming wordt door de rechter beoordeeld. Tot slot wordt door de rechter een belangenafweging gemaakt.

De rechter kan het verzoek tot ontruimingsbescherming voor de duur van maximaal één jaar toewijzen. Vervolgens kan de rechter de termijn nog tweemaal met één jaar verlegen, zodat er sprake is van een maximale ontruimingstermijn van driemaal een jaar. Voor de tweede en derde verlenging geldt dat hiertoe uiterlijk één maand voor het verstrijken van de termijn en verzoek bij de kantonrechter moeten worden ingediend.

Belangenafweging ontruimingsbescherming

De rechter zal, bij de beoordeling van het verzoek tot ontruimingsbescherming, de belangen van de verhuurder bij ontruiming afwegen tegen de belangen van de huurder bij het voortzetten van het gebruik van het gehuurde. Hierbij spelen alle omstandigheden van het geval mee. Van belang bij deze afweging is onder meer hoe ver van tevoren de ontruiming is aangezegd door de verhuurder, in hoeverre er voor de huurder vergelijkbare en geschikte bedrijfsruimte beschikbaar is in de omgeving en wat de verhuurder voornemens is te doen met de betreffende bedrijfsruimte. Het is van belang een advocaat huurrecht in te schakelen om uw belangen zo goed mogelijk te onderbouwen en juridisch te kwalificeren.

Geen hoger beroep mogelijk bij afwijzing verzoek ontruimingsbescherming

Wanneer de rechter oordeelt dat de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurder, dan wijst de rechter het verzoek tot ontruimingsbescherming  af. De rechter stelt in dat geval ook de datum van de ontruiming vast.

Let op: Tegen deze beslissing kan niet in hoger beroep worden gegaan. Wij adviseren daarom, zowel voor huurders als verhuurders die met een verzoek tot ontruimingsbescherming te maken krijgen, om u te laten bijstaan door een advocaat die gespecialiseerd is in huurrecht bedrijfsruimte. Neem vrijblijvend contact op met een gespecialiseerde advocaat van SVZ advocaten.

Ontruimingsbescherming bij huuropzegging door huurder?

Heeft de huurder ook recht op ontruimingsbescherming indien de huurder zelf de huurovereenkomst opzegt? Het antwoord is  nee. De huurder heeft geen recht op huurbescherming wanneer hij de huurovereenkomst zelf heeft opgezegd, wanneer hij heeft ingestemd met de beëindiging, wanneer de huurovereenkomst is ontbonden of wanneer het verzoek omtrent de ontruimingsbescherming (zoals hiervoor uiteen is gezet) te laat is ingediend.

Vergoeding bij ontruiming 230a bedrijfsruimte

Heeft de huurder recht op enige (schade)vergoeding bij de beëindiging van de huurovereenkomst van 230a bedrijfsruimte? In beginsel is dit niet het geval. Onder omstandigheden kan de huurder wel aanspraak maken op:

• Vergoeding bij afbraak in het algemeen belang (artikel 7:309 BW)
• Vergoeding bij verwezenlijking bestemmingsplan (artikel 7:310 BW)
• Vergoeding voor geoorloofde veranderingen en toevoegingen (artikel 7:216 lid 3 BW)

Wilt u weten of u aanspraak kunt maken op een vergoeding? De advocaten van SVZ advocaten te Haarlem kunnen u adviseren over deze mogelijke vergoedingen en de door u te nemen acties. .

Advocaat huurrecht

Bent u huurder of verhuurder en heeft u te maken met opzegging van de huurovereenkomst en/of een verzoek tot ontruimingsbescherming? In dit geval is het belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de juridische mogelijkheden. Schakel daarom tijdig een advocaat huurrecht in. De advocaten van SVZ advocaten kunnen u in dit soort kwesties adviseren en bijstaan. Neem vrijblijvend contact op.