Beoordelen huurovereenkomst

Het zorgvuldig beoordelen van een huurovereenkomst, vóór ondertekening, is belangrijk. Wanneer u overgaat tot het sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot onroerend goed, is het belangrijk om u te laten adviseren. Het is goed om u te realiseren dat afhankelijk van de vraag welk soort/type pand u huurt (woonruimte, winkelruimte, kantoorruimte etc.) verschillende wettelijke regimes kunnen gelden. Het is daarom van belang dat u wordt geadviseerd door een deskundige, zodat deze kan beoordelen of uw rechten goed zijn gewaarborgd in de overeenkomst en/of het contract aan alle wet- en regelgeving voldoet. Dit voorkomt onaangename verassingen achteraf.

SVZ advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht en het contactenrecht. Wij beoordelen graag uw huurovereenkomst.

Essentiële onderdelen huurovereenkomst

In een huurovereenkomst moeten een aantal essentialia opgenomen worden.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Aanduiding van partijen;
• De omschrijving van het gehuurde;
• Gebruik van het gehuurde/de bestemming van het gehuurde;
• Aanvangsdatum;
• Duur en einde van de overeenkomst;
• Huurprijs;
• Servicekosten;
• Boetebedingen;

Naast de huurovereenkomst wordt vaak gebruik gemaakt van algemene bepalingen, waarover later meer.

Tevens is het belangrijk dat goed stil wordt gestaan bij het type onroerend goed dat gehuurd/verhuurd wordt, de intenties van partijen en de specifieke wensen/afspraken die aanvullend zijn gemaakt. Deze onderdelen zorgen er namelijk voor dat de huurovereenkomst op maat is.

Beoordelen huurovereenkomst: dwingend en regelend recht

Bij de huur/verhuur van woonruimte is veelal sprake van dwingend recht. Hiervan kan niet worden afgeweken. Bij bedrijfsruimte is er echter (ook) sprake van semi-dwingend recht. Bij bedrijfsruimte komt het daarom veel voor dat in de huurovereenkomst of in de van toepassing zijnde algemene bepalingen wordt afgeweken van wettelijke regels. Het is voor u als huurder dan wel verhuurder van belang hiervan voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst goed op de hoogte te zijn. Afwijkingen van de wettelijke regels kunnen immers in uw voordeel, maar ook in uw nadeel zijn. Zorg ervoor dat u een weloverwogen en geïnformeerde keuze maakt.

Gebruik van het gehuurde

Wat valt er onder het gehuurde? Wat is de bestemming van het gehuurde? Op welke wijze mag het gehuurde gebruikt worden? Dit zijn allemaal vragen waar goed over nagedacht moet worden. Het zijn tevens zaken die niet standaard in modellen zijn opgenomen. Indien dergelijke zaken niet concreet omschreven zijn, kan  hierover achteraf discussie ontstaan.

Wij adviseren daarom om bijvoorbeeld kadastrale nummers te vermelden, het aantal kamers te omschrijven en de buitenruimten te noemen/specificeren. Daarnaast verdient het de voorkeur om goede tekening op te stellen en een proces-verbaal van oplevering op te stellen en aan te hechten. Wij kunnen u hierbij uiteraard behulpzaam zijn.

Modellen huurovereenkomst

Op internet zijn er diverse modellen met betrekking tot de huur en verhuur van diverse soorten onroerend goed te vinden. Een bekend voorbeeld zijn bijvoorbeeld de ROZ modellen.

Hoewel het gebruik van dergelijke modellen onder omstandigheden mogelijk is, is het belangrijk te beseffen dat het opstellen van huurovereenkomsten maatwerk is. Wanneer de overeenkomst goed aansluit op de specifieke situatie, kan dit problemen/geschillen achteraf voorkomen.

Voordat u een algemeen model hanteert, is het goed stil te staan bij het volgende.

1. Welk huurregime is van toepassing?
2. Vanuit welk perspectief is het model geschreven (verhuurder vs. huurder)?

Een huurovereenkomst wordt vaak aangegaan voor een lange periode en de uiteindelijke financiële gevolgen kunnen groot zijn. Het beoordelen van de huurovereenkomst is dan ook van groot belang.

Welk huurregime is van toepassing?

De huur en verhuur van onroerend goed kent drie afzonderlijke huurregimes, welke ieder hun eigen (dwingendrechtelijke) wettelijke bepalingen kennen:

• woonruimte (artikel 7:232 BW)
  Veel ondernemers verhuren (bijvoorbeeld bij wijze van belegging) woning(en). Het is van belang om hierover vooraf advies in te winnen. Huurders genieten doorgaans namelijk vergaande huurbescherming.
• bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW)
  Het betreffen gebouwde onroerende zaken welke voor het publiek toegankelijk zijn. Deze categorie wordt ook wel aangeduid als middenstandsbedrijfsruimte of detailhandelsbedrijfsruimte.
• overige bedrijfsruimten (artikel 7:230a BW)
  Dit is een restcategorie voor bedrijfsmatige objecten welke niet als middenstandsbedrijfsruimte worden gekwalificeerd. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan kantoorruimte, industriefuncties en showrooms.

In de praktijk zien wij het nog vaak gebeuren dat bepalingen voor een verkeerd huurregime zijn opgenomen. Dit kan tot onnodige complicaties leiden. Het is goed om u hierover vooraf te laten informeren.

Beoordeling vanuit perspectief verhuurder vs. huurder

De meeste modellen van huurovereenkomsten zijn met een bepaald doel opgesteld. Ze worden bijvoorbeeld veelal gehanteerd door dan wel huurders dan wel verhuurders. Het spreekt voor zich dat dit invloed heeft op de bepalingen die zijn opgenomen en de partij in wiens voordeel de modellen zijn opgesteld. Dit kan voorkomen worden door u goed te laten informeren.

Indien u een huurcontract van uw wederpartij heeft ontvangen, kunnen wij deze beoordelen. Eventueel voor u negatieve bepalingen kunnen wij opsporen. Wij stellen in dat kader voor onze cliënten ook vaak conceptteksten op ter vervanging van de (negatieve) bepalingen. Aan de hand daarvan kunnen vervolgens onderhandelingen met de wederpartij gevoerd worden.

Beoordelen boetebeding in huurovereenkomst

In de huurovereenkomst worden ook vaak boetebedingen opgenomen. Het is van belang hier goed naar te kijken. De boetes kunnen namelijk hoog oplopen en kunnen daardoor verstrekkende gevolgen hebben.  Wij kunnen voor u beoordelen of (de hoogte van) de boete redelijk is. Indien u op grond van de overeenkomst een boete verschuldigd bent, is het onder omstandigheden tevens mogelijk om de boete te matigen. Wilt u weten of een boete voor matiging in aanmerking komt? Wij onderzoeken en beoordelen het graag voor u.

Algemene huurvoorwaarden bij huurovereenkomst

Naast de huurovereenkomst worden er doorgaans algemene huurvoorwaarden overeengekomen. Deze algemene huurvoorwaarden kwalificeren als ‘’algemene voorwaarden’’ in de zin van artikel 6:231 BW.

Op grond van de wet geldt dat algemene voorwaarden (te weten: een of meer bedingen die zijn opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, met uitzondering van bedingen die de kern van de prestaties aangeven) vernietigbaar zijn, wanneer deze niet uiterlijk vóór of tijdens het sluiten van de overeenkomst ter hand zijn gesteld. In de praktijk zien wij dat het op dit punt vaak mis gaat.

Het is mogelijk dit te ondervangen door een goede formulering in de overeenkomst, waarbij de huurder verklaart de algemene voorwaarden te hebben ontvangen. Op grond van de jurisprudentie geldt echter dat het bij de formulering van een dergelijke bepaling zeer nauw komt. Laat u daarom vooraf goed adviseren.

Advocaat Haarlem beoordeling huurovereenkomst