Opzegging huurovereenkomst woonruimte: dringend eigen gebruik

Bent u eigenaar van een woning die u heeft verhuurd en wilt u deze woning zelf gaan bewonen/gebruiken? Het is onder bepaalde omstandigheden mogelijk om de huurovereenkomst op te zeggen wegens ‘’dringend eigen gebruik’’. De wet stelt in dit kader enkele vereisten. De rechter zal per geval aan de hand van de feiten en omstandigheden beoordelen of er inderdaad sprake is van dringend eigen gebruik. Hierdoor is de jurisprudentie zeer casuïstisch van aard.

SVZ advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht en het procesrecht. Wij zijn op de hoogte van de wettelijke regels en de relevante (actuele) jurisprudentie. In dit artikel zullen wij kort samenvatten wanneer er sprake is van dringend eigen gebruik en welke vorderingen in dat kader over en weer ingesteld kunnen worden. Aan de hand van uw specifieke situatie kunnen wij u uiteraard nader adviseren en eventueel bijstaan in een gerechtelijke procedure. Neem gerust vrijblijvend en kosteloos contact met ons op voor een kennismakingsgesprek.

Dringend eigen gebruik: artikel 7:274 lid 1 sub c BW

De wet noemt limitatief alle mogelijke opzeggingsgronden voor opzegging van de huurovereenkomst van woonruimte. Eén van deze opzeggingsgronden is dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW):

‘’De rechter kan de vordering slechts toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in de artikelen 274c tot en met 274^e, andere passende woonruimte kan verkrijgen.’’

Wat zijn de vereisten voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik?

1. De verhuurder moet het gehuurde dringend zelf nodig hebben voor eigen gebruik. Indien dit niet het geval is, wordt de vordering van de verhuurder afgewezen.
2. De verhuurder heeft het gehuurde zo dringend nodig, dat na een belangenafweging niet van de verhuurder gevergd kan worden dat hij de huurovereenkomst voorzet. De belangenafweging moet dus in het voordeel van de verhuurder uitvallen. Indien dit niet het geval is, wordt de vordering van de verhuurder afgewezen.
3. De huurder moet andere passende woonruimte kunnen vinden. Indien dit niet het geval is, wordt de vordering van de verhuurder afgewezen.

Eigen gebruik

Het eerste vereiste houdt in dat de verhuurder de woning voor eigen gebruik nodig heeft. Gebruik door anderen, bijvoorbeeld familieleden, valt in beginsel niet onder eigen gebruik. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt als de verhuurder hiermee gediend is/hierbij belang heeft.

Dringend eigen gebruik

Zoals hiervoor al aan de orde kwam moet het eigen gebruik daarnaast dringend zijn. De verhuurder moet de dringendheid van het eigen gebruik aannemelijk maken. In een eventuele gerechtelijke procedure zal de rechter de dringendheid van het eigen gebruik beoordelen in het kader van de belangenafweging.

In de volgende situaties kan bijvoorbeeld sprake zijn van dringend eigen gebruik:

• Het gebruik/bewoning van het gehuurde door de huurder zelf (of een andere persoon), indien dit een dringend belang voor de verhuurder oplevert.
• Het bestaan van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten (financiële argumenten).
• Sloop van het gehuurde.
• Renovatie van het gehuurde.

Belangenafweging huurder vs. Verhuurder

Als de verhuurder een eigen belang heeft bij het gebruik van de woning en dit belang is tevens dringend, wil dit nog niet zeggen dat de verhuurder de huurovereenkomst per definitie succesvol kan opzeggen. In de belangenafweging dienen ook de belangen van de huurder meegewogen te worden.

Belangen huurder

Uit de jurisprudentie blijken onder meer de volgende belangen die aan de zijde van de huurder een rol kunnen spelen:

• De huurwoning is in de (directe) omgeving van bepaalde voorzieningen (zoals scholen, openbaar vervoer et cetera) waar de huurder en zijn medebewoners gebruik van maken.
• De (lange) duur dat de huurder al in de woning verblijft/de woning huurt.
• De gezondheid van de huurder kan een rol spelen.
• Eventuele belangen van onderhuurders kunnen relevant zijn.

Belangen verhuurder

De belangen van de verhuurder lopen doorgaans gelijk met de dringende reden voor opzegging van de huurovereenkomst. Wat wel en niet kwalificeert als dringende redenen is hiervoor al aan de orde gekomen.

De verhuurder moet er bij een voorgenomen opzegging wegens dringend eigen gebruik wel op letten dat er omstandigheden zijn, die in zijn of haar nadeel kunnen werken in de belangenafweging. Gedacht kan worden aan de volgende situaties:

• Wanneer de verhuurder de spoedeisende situatie zelf (mede) heeft veroorzaakt.
• Het is voor de verhuurder mogelijk om andere geschikte woonruimte te kopen dan wel te huren, hetgeen in dit concrete geval ook redelijkerwijs van hem/haar mag worden verwacht.
• Het feit dat de verhuurder over diverse woningen beschikt en dat hij/zij ook de keuze heeft in één van deze andere woningen te gaan wonen.

Passende vervangende woonruimte voor huurder

De laatste eis voor een geslaagde opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, is dat de huurder passende vervangende woonruimte moet kunnen vinden. Wat als ‘’passend’’ kwalificeert, wordt in de jurisprudentie ruim uitgelegd. Hierbij geldt dat de vervangende woonruimte niet per definitie gelijk of gelijkwaardig hoeft te zijn aan de huidige woonruimte. Als voorbeeld geldt dat ook woonruimte die qua grote, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt, passend kan zijn. Zelfs een woning met een hogere huurprijs of zelfs een koopwoning kan in bepaalde gevallen passend zijn.

Bij de beoordeling van het criterium ‘’passend’’ zijn de persoonlijke omstandigheden van de huurder en de plaatselijke woningmarkt eveneens relevant. De vervangende woonruimte moet passen bij de situatie/omstandigheden van de huurder. Een woning met een hogere huurprijs kan bijvoorbeeld passend zijn, wanneer de huurder in staat is deze hogere prijs te betalen.

Daarnaast dient rekening te worden gehouden met de binding die de huurder heeft met de directe omgeving van het gehuurde. Bijvoorbeeld: als er schoolgaande kinderen in het spel zijn, zullen woningen op grotere afstand van het gehuurde, minder snel als passend kwalificeren.

Moet de verhuurder zorgen voor passende vervangende woonruimte?

De verhuurder behoeft enkel aan te tonen dat er passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Hij hoeft deze vervangende woonruimte niet zelf en daadwerkelijk aan te bieden aan de huurder.

De verhuurder kan de beschikbaarheid van de passende woonruimte in een procedure aantonen door het overleggen van relevante advertenties en aanbiedingen van makelaars of Funda.

Let wel: hoewel de verhuurder moet aantonen dat er passende vervangende woonruimte beschikbaar is, rust op de huurder wel een inspanningsverplichting om zelf op zoek te gaan naar vervangende woonruimte.

Verhuiskostenvergoeding

De rechter kan bepalen dat, bij opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, een verhuiskostenvergoeding betaald dient te worden aan de huurder. De hoogte van deze vergoeding is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en verschilt sterk per situatie. Daarbij dient wel opgemerkt te worden dat deze vergoeding geen schadeloosstelling inhoudt. De huurder heeft geen recht op een algehele vergoeding van zijn kosten. Het gaat om een tegemoetkoming in de kosten. Het voert in het kader van dit artikel te ver om hier al te diep op in te gaan. Wenst u meer informatie te verkrijgen over een mogelijke verhuiskostenvergoeding in uw specifieke situatie, neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Schadeplichtigheid bij ontbreken wil om het gehuurde te gebruiken

Als de huurovereenkomst is beëindigd wegens dringend eigen gebruik, maar de verhuurder neemt het gehuurde niet in gebruik, kan de verhuurder onder omstandigheden een schadevergoeding verschuldigd zijn aan de huurder. Daarbij is beslissend of de verhuurder een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven omtrent zijn wil/bedoeling om het gehuurde zelf in gebruik te nemen. Het gaat dan om de wil die bestond bij aanvang, althans in ieder geval vanaf het moment vóórdat op zijn vordering werd beslist.

De verhuurder is niet aansprakelijk/schadeplichtig als hij de bedoeling had het gehuurde in eigen gebruik te nemen, maar dit is verhinderd door overmacht of een andere oorzaak.

Bewijs ontbreken wil om het gehuurde in gebruik te nemen

Uiteraard is het voor een huurder zeer moeilijk om te bewijzen of de verhuurder al dan niet de wil had (en/of deze wil op een bepaald moment is veranderd) om het gehuurde zelf dringend in gebruik te nemen. Ter tegemoetkoming van de (voormalig) huurder is in de wet daarom een bewijsvermoeden opgenomen. Dit houdt in dat de wil om het gehuurde in eigen gebruik te nemen er op grond van de wet vermoed wordt niet te zijn geweest, als de verhuurder het gehuurde niet binnen één jaar na het einde van de huurovereenkomst duurzaam in gebruik heeft genomen. De verhuurder kan hiertegen evenwel tegenbewijs aanleveren.

Let wel: Als u als huurder twijfelt of de verhuurder inderdaad de wil heeft om het gehuurde in gebruik te nemen, dan kunt u de rechter in de beëindigingsprocedure verzoeken om alvast een bedrag vast te stellen dat betaald dient te worden wanneer op een later moment zou blijken dat de wil aan de zijde van de huurder om het gehuurde in gebruikt te nemen, inderdaad ontbreekt. De rechter is ook bevoegd, wanneer een dergelijk verzoek niet wordt ingediend, het bedrag ambtshalve vast te stellen.

Wachttijd 3 jaar na verkoop

Als de verhuurder het gehuurde pand verkoopt, kan de koper (zijnde de nieuwe verhuurder) niet binnen drie jaar nadat hij eigenaar is geworden van het gehuurde, de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 5 sub b BW). Wanneer de verhuurder na deze wachttijd de huurovereenkomst alsnog opzegt, dan moet hij wel alle opzeggingsregels, inclusief de dan geldende opzegtermijn, in acht nemen.

Advocaat huurrecht