Een vraag waar veel ondernemers op dit moment mee rondlopen is wat de consequenties zijn van een huurachterstand als gevolg van de coronacrisis. Huurders zien zich geconfronteerd met wegvallende of teruglopende omzetten en kunnen als gevolg daarvan hun huur (gedeeltelijk) niet meer betalen. Verhuurders hebben op hun beurt doorlopende kosten en vragen zich af hoe om te gaan met een niet betalende huurder. In dit artikel wordt ingegaan op de toepasselijke wettelijke regels en de recente ontwikkelingen.
Heeft u als huurder of verhuurder te maken met huurachterstanden bij bedrijfsruimte tijdens de coronacrisis? Neem dan vrijblijvend contact op met SVZ advocaten. Onze advocaten zijn gespecialiseerd in het huurrecht en zijn op de hoogte van de actuele stand van zaken.
Inhoudsopgave
Huurachterstand juridische gevolgen
Het algemene uitgangspunt is dat partijen hun contractuele verplichtingen moeten nakomen. Een van de belangrijkste verplichtingen van de huurder is om de huur (tijdig) te betalen.
De verhuurder kan allereerst nakoming vorderen en betaling van de achterstallige huurtermijnen afdwingen in een procedure bij de kantonrechter. In bepaalde gevallen kan ook contractuele (boete) rente en juridische kosten worden gevorderd. Wel zal de rechter toetsen of deze aanvullende kosten en rentebedragen in juridische zin redelijk zijn, zeker gezien de bijzondere omstandigheden van de coronacrisis.
Op grond van vaste jurisprudentie (uitspraken van rechters) geldt dat een huurachterstand van minder dan drie maanden, in beginsel niet kwalificeert als een zodanige ernstige wanprestatie dat deze (I) de ontbinding van het gehuurde rechtvaardigt en (II) tot ontruiming van het gehuurde kan leiden. Onder normale omstandigheden zal de rechter bij een huurachterstand van minder dan drie maanden de huurder doorgaans in de gelegenheid stellen om de huurachterstand alsnog te betalen. Daarbij kunnen alle omstandigheden van het geval relevant zijn.
Uit de rechtspraak volgt dus dat een huurder die (bijvoorbeeld als gevolg van de coronacrisis) gedurende een periode van twee tot drie maanden de huur niet kan betalen, niet direct risico loopt dat tot ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst zal worden overgegaan.
Let op: dit kan bijvoorbeeld anders zijn indien er bijkomende feiten of omstandigheden zijn, zoals bijvoorbeeld stelselmatige wanbetaling in het verleden. In een dergelijke geval kan de ontbinding en/of ontruiming ook bij een huurachterstand van minder dan drie maanden worden toegewezen.
Coronacrisis: ontbinding en ontruiming bij huurachterstand?
Of bij een huurachterstand die is ontstaan tijdens de coronacrisis ontbinding van de huurovereenkomst en gedwongen ontruiming wordt toegewezen, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Betalingsonmacht van de huurder komt in beginsel voor diens eigen rekening en risico. De coronacrisis is echter een bijzondere omstandigheid. De kantonrechter zal onder meer de volgende aspecten in zijn oordeel betrekken:
- Wanneer is de betalingsachterstand ontstaan?
- Is er in het verleden (stelselmatig) sprake geweest van een huurachterstand?
- Is de oorzaak van de huurachterstand (enkel) gelegen in de coronacrisis en zo ja, kan dit (door middel van financiële stukken) worden onderbouwd?
- Heeft de huurder onderzocht/gebruik gemaakt van de diverse overheidsregelingen die door de overheid worden aangeboden?
- Ligt het in de lijn der verwachting dat de huurder binnenkort de huur weer kan betalen?
- Wat zijn de (overige) wederzijdse belangen?
Neem gerust vrijblijvend contact op met de advocaten van SVZ advocaten om bovenvermelde vragen door te nemen en te bespreken wat dit concreet betekent voor uw situatie.
Overleg tussen huurder en verhuurder
SVZ advocaten adviseert huurders die (als gevolg van de coronacrisis) een huurachterstand hebben opgelopen, om in overleg te treden met de verhuurder. Het is van belang om de verhuurder hierover tijdig te informeren.
Daarbij adviseren wij tevens om de verhuurder inzicht te geven in de financiële situatie. Als huurder kunt u de verhuurder (indien mogelijk) daarnaast de volgende voorstellen doen:
- Afspraken maken over uitstel van betaling.
- Afspraken maken over (gedeeltelijke) kwijtschelding van de huurachterstand.
- Afspraken maken over (tijdelijke) huurprijsvermindering.
Advies SVZ advocaten
Wanneer u als huurder of verhuurder geconfronteerd wordt met een huurachterstand als gevolg van de coronacrisis, is het van belang om snel te handelen.
De advocaten van SVZ advocaten kunnen u adviseren over huurachterstanden (als gevolg van de coronacrisis) en kunnen u tevens bijstaan in een mogelijke gerechtelijke procedure. SVZ advocaten beschikt tevens over deskundige fiscaal advocaten die eventueel ingezet kunnen worden om het financiële aspect van de zaak (nader) te onderbouwen. Neem gerust vrijblijvend contact op met de huurrechtadvocaten van SVZ advocaten.