Dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte

Een verhuurder van bedrijfsruimte kan niet zomaar de huurovereenkomst opzeggen. Hij kan dat niet op elk gewenst tijdstip en om elk gewenste reden doen. De wet is hier streng en dwingend voor de verhuurder. In dit artikel wordt ingegaan op de mogelijkheden om de huurovereenkomst bij de huur van bedrijfsruimte te beëindigen op grond van dringend eigen gebruik.

In de wet is opgenomen op welke wijze een huurovereenkomst kan worden beëindigd.

Van belang om in de gaten te houden is dat er twee soorten bedrijfsruimten zijn waarvoor de wet aparte regels stelt.

1. Artikel 290-bedrijfsruimte. Dit zijn voor publiek toegankelijke ruimten waar producten of diensten worden geleverd, zoals winkels, restaurants, hotels etc.
2. Artikel 230a-bedrijfsruimte. Deze bedrijfsruimten zijn niet voor publiek toegankelijk. Hierbij moet gedacht worden aan kantoren, magazijnen, garages etc.

De rechtsbescherming voor de huurder van een 230a-bedrijfsruimte is vrij beperkt. De verhuurder van een 230a-bedrijfsruimte kan de huurovereenkomst vrij makkelijk opzeggen. Hiervoor heeft hij geen beëindigingsgronden nodig. Wel moet de opzegging schriftelijk geschieden en moet een correcte opzegtermijn in acht worden genomen. Daarnaast kan de huurder onder omstandigheden aanspraak maken op ontruimingsbescherming.

Bij een 290-bedrijfsruimte is dit anders. De rechtsbescherming blijkt al uit het feit dat de wetgever een contractstermijn heeft opgenomen waarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Ook de opzegging van het huurcontract door de verhuurder is moeilijker. Zo moet opzegging, kort gezegd, geschieden bij aangetekende brief of exploot met een opzeggingstermijn van minimaal een jaar. Bovendien moet de verhuurder duidelijk maken welke gronden aan de opzegging ten grondslag liggen. Deze blog gaat over de opzegging van een huurovereenkomst van een 290-bedrijfsruimte door de verhuurder wegens dringend eigen gebruik.

Opzeggingsgronden huur bedrijfsruimte

In de wet staat een beperkt aantal gronden opgesomd op grond waarop de verhuurder de huurovereenkomst van een 290-bedrijfsruimte kan opzeggen. In artikel 7:296 lid 1 BW worden twee gronden genoemd waarop beëindiging (na een termijn van 5 jaar) mogelijk is:

• De bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt, of
• De verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft.

In artikel 7:296 lid 4 BW worden twee gronden genoemd waarop beëindiging (na een termijn van 10 jaar) mogelijk is:

• De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
• De verhuurder wil krachtens een geldend bestemmingsplan een op het gehuurde liggende bestemming verwezenlijken.

Deze strikte regels van opzegging gelden alleen als de verhuurder eenzijdig de overeenkomst wil beëindigen. Opzegging is namelijk niet vereist als de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden van beide partijen.

Criteria dringend eigen gebruik

Persoonlijk gebruik

Allereerst moet de verhuurder aantonen dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in gebruik wil nemen. Deze opsomming is limitatief.

In de praktijk komt het voor dat een bedrijfsmatig verhuurd pand in eigendom is van een rechtspersoon, zoals een besloten of naamloze vennootschap, een maatschap etc. Artikel 7:296 BW zegt hier niets over, maar uit de literatuur en jurisprudentie blijkt dat deze opzeggingsgrond in beginsel ook voor deze (bedrijfsmatige) verhuurders dienovereenkomstig wordt toegepast.

Duurzaamheid

Het begrip ‘duurzaam’ is een vage term, maar maakt wel duidelijk dat er enige vorm van bestendigheid moet bestaan. Daarbij maakt het niet uit dat de bedrijfsruimte weer als bedrijfsruimte wordt gebruikt. Ook ander gebruik dat is toegestaan op grond van het bestemmingsplan komt hiervoor in aanmerking. De wet geeft in hetzelfde artikel wat handvatten aan:

Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw, als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan (artikel 7:220 lid 2 BW). In beginsel wordt bij renovatie de bestaande huurovereenkomst voortgezet, mits de plaats en functie van het verhuurde gelijk blijven. De huurovereenkomst wordt pas beëindigd als voortzetting niet mogelijk is.

Als het gaat om renovatie waarbij het noodzakelijk is dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, kan het gaan om fysieke onmogelijkheid, maar ook om financiële en sociale redenen. Ook kunnen er andere argumenten zijn die kunnen meebrengen dat voortzetting van de huurovereenkomst niet kan worden gevergd. Als namelijk vaststaat dat renovatie noodzakelijk is, dan kan niet van de verhuurder verwacht worden de huurovereenkomst voort te zetten als die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.

De beëindigingsvordering is niet toewijsbaar als het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden is uitgesloten. Het is echter niet zo dat de verhuurder hoeft aan te tonen dat alle benodigde vergunningen voor voorgenomen bouwwerkzaamheden ook inderdaad zullen worden verleend.

Dringendheid

De vraag of de verhuurder de bedrijfsruimte dringend nodig heeft, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval, welke in de loop van de procedure nog kunnen wijzigen. Een veelgebruikt argument is dat van ontoereikende financiële middelen van de verhuurder in combinatie met de te verwachten inkomsten uit de beoogde exploitatie van een ander bedrijf in de betreffende bedrijfsruimte. Ook kan gedacht worden aan de financiële onmogelijkheid om nog een bedrijfsruimte te kopen om daar een eigen bedrijf uit te voeren. Een ander veelgehoord argument is het belang van een supermarktconcern bij uitbreiding van het aantal eigen vestigingen. Weer een ander argument kan het grote bedrijfseconomische belang zijn van bijvoorbeeld een hotel of restaurant, zodat zij ook ontbijtfaciliteiten kunnen geven aan hotelgasten.

De verhuurder hoeft slechts het dringend eigen gebruik aannemelijk te maken. De bewijslast ligt bij hem. Het is echter niet nodig om objectieve gegevens aan te voeren. Algemene bedrijfseconomische gronden kunnen al voldoende zijn om de dringende noodzaak aannemelijk te achten. Als de huurder alternatieven aanvoert, wil dit nog niet per se zeggen dat een beroep op deze opzeggingsgrond van de baan is. Dat zal anders zijn als de huurder aannemelijk weet te maken dat het voldoende in de rede ligt om die andere mogelijkheden te benutten.

Als de verhuurder het bovenstaande aannemelijk maakt, dan is er geen plaats meer voor een belangenafweging van de huurder tegen die van de verhuurder (dit is anders dan bij woonruimte). Daarbij maakt het niet uit op welke wijze de wil tot dringend eigen gebruik is ontstaan. Zo kan de verhuurder niet worden tegengeworpen dat hij zelf de omstandigheid heeft gecreëerd die tot opzegging hebben geleid.

Wachttijd van drie jaar

Volgens artikel 7:296 lid 2 BW is een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik niet toewijsbaar als de verhuurder de rechtsopvolger is van de vorige verhuurder (dus de nieuwe verhuurder) en hij de huur opzegt binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht.

De wachttijd gaat dus pas lopen als de huurder door middel van een schriftelijke mededeling van de eigendomsoverdracht op de hoogte is gesteld. De nieuwe verhuurder moet dus drie jaar wachten voordat hij de huurovereenkomst opzegt wegens dringend eigen gebruik.

(Schade)vergoedingen voor huurder bij dringend eigen gebruik

Als de huurovereenkomst wordt ontbonden, kan de huurder aanspraak maken op een aantal vergoedingen:

• Een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten;
• Vergoeding in geval van ontbreken wil verhuurder;
• Goodwillvergoeding (artikel 7:308 BW);
• Vergoeding wegens afbraak in het algemeen belang (artikel 7:309 BW);
• Vergoeding bij onderverhuur (artikel 7:306 BW).

Een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten

Bij deze vergoeding gaat het om een tegemoetkoming en niet om een volledige vergoeding. Vaak worden hoge bedragen geëist, maar veel lagere bedragen toegekend. Daarbij kan het alleen gaan om daadwerkelijke verhuis- en inrichtingskosten.

Vergoeding in geval van ontbreken wil verhuurder

Als de wil om het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen van aanvang af of in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, dan is verhuurder schadeplichtig ten opzichte van de huurder. De wil wordt geacht niet aanwezig te zijn geweest indien de bedrijfsruimte niet binnen een jaar na het einde van de huurovereenkomst duurzaam in gebruik is genomen door de verhuurder. De rechter bepaalt op verzoek van de huurder of ambtshalve een bedrag dat de verhuurder aan de huurder moet betalen. Deze vordering heeft een vervaltermijn van vijf jaar na het einde van de huurovereenkomst.

Goodwillvergoeding (artikel 7:308 BW)

Als de verhuurder voordeel geniet van het feit dat de bedrijfsruimte vervolgens wordt gebezigd voor de uitoefening van een bedrijf dat gelijksoortig is aan de vorige huurder, dan kan deze vorige huurder een naar billijkheid te berekenen vergoeding vorderen van de verhuurder. De vorige huurder moet dan wel bewijzen dat zijn ondernemersactiviteiten de verhuurder voordeel hebben opgeleverd. Het gaat hierbij om voordeel vanwege een gelijksoortig bedrijf. Hierbij kan gedacht worden aan het voortbouwen op een regelmatige klantenkring en een bestaande reputatie met als gevolg lagere marketing- en verkoopkosten. Van belang is wel dat het voordeel toe te schrijven is aan de ondernemersactiviteit van de vorige huurder en de verhuurder dit voordeel ook echt geniet. Een voordeel dat voortvloeit uit de aard of ligging van de bedrijfsruimte valt hier dus niet onder.

Vergoeding wegens afbraak in het algemeen belang (artikel 7:309 BW)

Indien de nieuwe verhuurder de huurovereenkomst door opzegging doet eindigen in verband met de omstandigheid dat de bedrijfsruimte met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken, is hij aan de huurder een schadeloosstelling verschuldigd. De reden hiervoor is het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd. Van algemeen belang is in ieder geval sprake bij realisering van een bestemmingsplan tot reconstructie van een bebouwde kom. Aan het begrip ‘algemeen belang’ wordt de eis gesteld dat het ten minste uitdrukking heeft gevonden in een concreet openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd.

Vergoeding bij onderverhuur (artikel 7:306 BW)

In artikel 7:306 BW is bepaald dat een onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte eindigt op het door de rechter vastgestelde tijdstip van ontruiming. Als de hoofdhuurder de onderhuurder niet, of niet juist heeft voorgelicht omtrent deze termijn en als hij bij de bepaling van het tijdstip van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt, is hij verplicht de schade die de onderhuurder daardoor lijdt, te vergoeden.

Advocaat huurrecht nodig inzake dringend eigen gebruik?

SVZ advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht en procesrecht. Wordt u als huurder dan wel als verhuurder van een 290-bedrijfsruimte geconfronteerd met een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik,  neem dan gerust vrijblijvend contact met ons op. Door onze actuele en uitgebreide kennis van het huurrecht kunnen wij u adviseren over uw juridische positie, mogelijke argumenten die u kunt aandragen en uw bewijspositie. Daarnaast kunnen wij u bijstaan in een gerechtelijke procedure. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op.