Huurrecht

Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte

Onder welke omstandigheden kunnen huurders en/of verhuurders de huurovereenkomst van bedrijfsruimte opzeggen? Welke opzegtermijnen moeten in acht worden genomen bij het opzeggen van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte? Wat zijn de overige formaliteiten bij opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte? De advocaten van SVZ advocaten te Haarlem krijgen deze vraag vaak voorgelegd. In dit artikel zullen wij de wettelijke regels voor u uiteenzetten.

Duur huurovereenkomst bedrijfsruimte: artikel 7:292 BW

Op grond van artikel 7:292 BW geldt dat een huurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (zijnde zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte) in beginsel aanspraak kan maken op een volle huurtijd van twee keer vijf jaar.

Opzegging huurovereenkomst na 5 jaar

Nadat de eerste vijf jaar van de huurovereenkomst zijn verstreken, kunnen zowel de huurder als de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Voor de verhuurder geldt echter dat de opzeggingsmogelijkheden wettelijk zijn beperkt. De verhuurder kan aan de opzegging van de huurovereenkomst na 5 jaar slechts twee redenen ten grondslag leggen:

  • Slechte bedrijfsvoering door de huurder.
  • Dringend eigen gebruik door de verhuurder.

Opzegging huurovereenkomst na 10 jaar

Nadat de tweede periode van 5 is verstreken (en in totaal dus een huurperiode van 10 jaar is verstreken) worden de opzegmogelijkheden van de verhuurder op grond van de wet verruimt. Opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder na 10 jaar, kan op basis van de volgende gronden:

  • Slechte bedrijfsvoering door de huurder.
  • Dringend eigen gebruik door de verhuurder.
  • Wanneer de huurder een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst weigert te accepteren.
  • Wanneer de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.
  • Wanneer de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst.

Let wel: artikel 7:294 BW bepaalt uitdrukkelijk dat een opzegging door de verhuurder nietig is indien zij niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid. Indien u als verhuurder een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte wenst op te zeggen, dan dient u deze regels in acht te nemen. De advocaten van SVZ advocaten hebben hiermee geruime ervaring en kunnen u hierin bijstaan.

Voor wat betreft de huurder, geldt dat deze steeds na afloop van de termijn (van 5 jaar en 10 jaar) de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte kan opzeggen. De huurder hoeft hiervoor geen (wettelijke) grondslag te hebben. Wel dient de huurder uiteraard de opzegtermijnen in acht te nemen.

Termijn opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte

De opzegtermijn voor de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte bedraagt op grond van de wet minimaal één jaar. Partijen kunnen contractueel een langere opzegtermijn overeenkomen. Wanneer partijen een kortere opzegtermijn overeenkomen, kan dat beding door de huurder worden vernietigd, indien en voorzover het gaat om een (niet door de rechter goedgekeurde) afwijking ten nadele van de huurder.

Opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte is alleen mogelijk tegen het einde van een bepaalde termijn. Het tussentijds opzeggen van de huurovereenkomst  is in beginsel niet mogelijk. Indien de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan (en de termijn van 10 jaar is verstreken) kan tegen iedere datum worden opgezegd (uiteraard met inachtneming van de opzegtermijn).

Opzegging is niet noodzakelijk indien er sprake van beëindiging met wederzijds goedvinden. In dat geval kan de huurovereenkomst worden beëindigd door een vaststellingsovereenkomst/beëindigingsovereenkomst.

Opzegging bij aangetekend schrijven of bij exploot

Artikel 7:293 lid 2 BW bepaalt dat opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekend schrijven. Op grond van artikel 3:37 lid 3 BW geldt dat een huuropzegging pas werking heeft indien zij de wederpartij heeft bereikt. Een huuropzegging bij exploot biedt in dat kader meer zekerheid dan een opzegging bij aangetekend schrijven. Een op de juiste wijze uitgebracht exploot wordt namelijk geacht de wederpartij te hebben bereikt. Wanneer de wederpartij betwist dat een opzegging bij aangetekende brief (tijdig) is ontvangen, dan moet de afzender bewijzen dat hij de brief aangetekend en naar het juiste adres heeft verzonden. Daarnaast moet de afzenden in dat geval aannemelijk maken dat de brief tijdig aan de geadresseerde is aangeboden. Wenst u geen risico te nemen? Dan doet u er goed aan om vooraf deskundig advies in te winnen. De advocaten van SVZ advocaten kunnen u hierover adviseren.

Wanneer eindigt de huurovereenkomst na opzegging?

Wanneer de huurder de overeenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte rechtsgeldig heeft opgezegd, dan eindigt de huurovereenkomst op de dag waartegen de opzegging heeft plaatsgevonden. In dit kader is het niet relevant of de verhuurder al dan niet met de huuropzegging heeft ingestemd. Dit geldt ook voor het geval de huurovereenkomst door de verhuurder wordt opgezegd en de huurder daarna schriftelijk instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst.

Wanneer de huurder niet schriftelijk instemt met de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder, blijft de huurovereenkomst van kracht tot het moment waarop de rechter onherroepelijk heeft beslist dat de huurovereenkomst is geëindigd. Indien de huurder niet binnen zes weken na de opzegging door de verhuurder schriftelijk heeft ingestemd met de beëindiging, kan de verhuurder in een gerechtelijke procedure vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen.

Wanneer de rechter de vordering tot vaststelling van de einddatum afwijst, en uit de huurovereenkomst geen voortzetting voor een bepaalde tijd volgt, zal de rechter in het vonnis tevens opnemen op welke termijn de verhuurder voor het eerst weer de huurovereenkomst kan opzeggen. Indien de rechter hierover niks opneemt in het vonnis, geldt op grond van de wet een termijn van één jaar nadat het vonnis onherroepelijk is geworden.

Let wel: de verhuurder kan aan het verzoek aan de rechter enkel de gronden ten grondslag leggen die ook in op opzeggingsbrief aan de huurder zijn vermeld. De verhuurder kan deze gronden niet meer wijzigen of aanvullen. De gedachte hierbij is dat de huurder zich een oordeel moet kunnen vormen over zijn kansen in een eventuele gerechtelijke procedure en niet in een procedure geconfronteerd moet kunnen worden met nieuwe gronden. Op grond van het voorgaande geldt dat het zeer belangrijk is om de opzeggingsbrief zorgvuldig en conform de wettelijke vereisten op te stellen. Wij adviseren u daarom om bij het opstellen van de opzeggingsbrief altijd een gespecialiseerde advocaat te betrekken.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte

Zowel huurders als verhuurders hebben er belang bij om bij een voorgenomen beëindiging van de huurovereenkomst, in een vroeg stadium een advocaat te raadplegen, zodat aan alle wettelijke en procedurele vereisten wordt voldaan.  Een gespecialiseerde advocaat huurrecht is hierin van toegevoegde waarde. Neem gerust vrijblijvend contact op met de advocaten van SVZ advocaten voor advies.