Schadevergoeding bij verborgen gebreken aan koopwoning

Onder welke omstandigheden kan een koper een schadevergoeding vorderen na ontdekking van verborgen gebreken aan de koopwoning? Een woning is een grote, niet alledaagse, aankoop. Wat nu als u een huis heeft gekocht dat na de levering verborgen gebreken vertoont? Na de verhuizing ontdekt u bijvoorbeeld ernstige scheurvorming, lekkages of funderingsproblemen. Kunt u in dat geval herstelkosten/schadevergoeding vorderen? SVZ advocaten uit Haarlem is gespecialiseerd in het aansprakelijkheidsrecht en het procesrecht. Wij adviseren u graag indien u geconfronteerd wordt met schade als gevolg van een gebrek aan de door u aangekochte woning.

Leidt het gebrek aan de woning tot non-conformiteit?

Op grond van artikel 7:17 BW dient het geleverde huis de eigenschappen de bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Met andere woorden: het huis moet aan de conformiteitseis voldoen.

Op grond van de wet geldt dat de koper in ieder geval mag verwachten dat het huis geschikt is voor ‘normaal gebruik’. Dit betekent dat het huis met enige duurzaamheid als huis bewoond kan worden op een gebruikelijke wijze. Wanneer het geleverde huis niet geschikt is voor normaal gebruik, dan is de verkoper in beginsel aansprakelijk voor de gebreken die het normaal gebruik verhinderen.

Een ijkpunt daarbij is dat de zaak op moment van levering aan de overeenkomst moet beantwoorden. Let wel: De omstandigheid dat een bepaald gebrek pas na de koop ontstaat, sluit niet uit dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. Het kan namelijk zo zijn dat de koper niet behoefde te verwachten dat het desbetreffende gebrek binnen een bepaalde tijd na de koop zou ontstaan.

De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met het feit dat in bepaalde mate (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd noodzakelijk is. Dit is ook zo indien de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar was.

Verborgen gebreken koopwoning: mededelingsplicht verkoper

De verkoper moet rekening houden met het normale gebruik van de zaak en met wat hij weet of moet weten over het bijzondere gebruik dat de koper voor ogen staat. Hij heeft een mededelingsplicht indien hij weet of moet weten dat de zaak voor dit normale of bijzondere gebruik ongeschikt is. Indien een onwetende verkoper op de hoogte had moeten zijn, houdt dit in dat hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt.

Als de verkoper op de hoogte van het gebrek is, dient  hij de koper daarover te informeren. Indien de verkoper niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan, kan hij de koper (doorgaans) niet verwijten dat hij (eventueel) niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan.

Let wel: ook als de verkoper niks te verwijten valt, in die zin dat hij geen mededelingplicht had/heeft geschonden, kan alsnog geoordeeld worden dat er sprake is van non-conformiteit die voor vergoeding in aanmerking komt.

Mogelijke gebreken: onderzoeksplicht koper

De aansprakelijkheid van de verkoper wordt begrensd door de onderzoeksplicht van de koper. De koper heeft een onderzoeksplicht met betrekking tot gebreken die de koper bekend waren of bekend hadden kunnen zijn. Van de koper wordt verwacht/mag verwacht worden dat hij het huis goed onderzoekt of laat onderzoeken. De onderzoeksplicht weegt zwaarder naarmate het huis ouder is en (bepaalde) gebreken dus eerder in de lijn der verwachting liggen.

De koper mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Waar hij twijfelt of moet twijfelen, dient hij de verkoper vragen te stellen of zelf onderzoek te verrichten. De koper doet er doorgaans dan ook goed aan om een bouwkundige keuring uit te laten voeren en aan de hand daarvan een bouwkundig rapport op te laten stellen.

Klachtplicht na ontdekking gebreken woning

Indien er zich een (verborgen) gebrek voordoet, moet de koper hier tijdig over klagen en de verkoper informeren. Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW geldt dat de koper geen beroep meer op de beweerdelijke non-conformiteit van de woning kan doen, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd, nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs hadden behoren te ontdekken, in kennis heeft gesteld. Wat in het concrete geval als ‘’tijdig’’ heeft te gelden, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Het is dus van belang om u goed te laten informeren en om tijdig een ingebrekestelling te sturen met daarin een deugdelijke onderbouwing. Een gespecialiseerde advocaat kan u hierin bijstaan.

Let wel: een rechtsvordering uit hoofde van non-conformiteit verjaart door verloop van twee jaar nadat (binnen bekwame tijd) kennis is gegeven van het gebrek. Het is van belang deze termijnen goed te bewaken om verval van recht te voorkomen.

Bijzondere clausules koopovereenkomst: beperken van aansprakelijkheid

Soms worden er in de koopovereenkomst bepaalde clausules opgenomen.

In de koopovereenkomst kan bijvoorbeeld een ouderdomsclausule worden opgenomen. In een dergelijke clausule wijst de verkoper de koper op het feit dat er sprake is van een oudere woning en dat de koper dus niet dezelfde verwachtingen van de koper mag hebben dan hij bijvoorbeeld van een nieuwbouwwoning zou mogen hebben.

Daarnaast zien we in de praktijk ook een niet-zelfbewoningsclausule. In deze clausule geeft de koper aan dat hij de woning voorheen niet zelf heeft bewoond en dat hij daarom niet (of minder goed) op de hoogte is van de staat van de woning. Deze clausule wordt vaak gebruikt indien de woning voorheen verhuurd werd.

Hiermee wordt getracht de aansprakelijkheid van de verkoper jegens de koper voor gebreken uit te sluiten of beperken. De exacte formulering is daarbij van belang. Neem voor meer informatie hierover gerust vrijblijvend contact op met de advocaten van SVZ advocaten.

Indien de makelaar de verkopende partij niet zorgvuldig heeft geadviseerd over het koopcontract bestaan er onder omstandigheden mogelijkheden om de (verzekering van de) makelaar aan te spreken.

Aansprakelijkheid bouwkundige keuring?

Het kan ook zo zijn dat de koper zich gebaseerd heeft op een bouwkundig rapport van een gespecialiseerd bedrijf. Indien het rapport de verborgen gebreken niet of niet voldoende meldt, kan de koper onder omstandigheden het bedrijf dat de keuring heeft uitgevoerd aansprakelijk stellen. De verkoper heeft hier in die zin niets mee te maken, dat fouten van dit bedrijf (een hulppersoon) in juridische zin toegerekend kunnen worden aan de koper. Wilt u meer informatie? Neem dan gerust contact met ons op.

Schadevergoeding gebrek woning