Huurprijsvermindering vanwege coronacrisis?

Wilt u een vordering tot verlaging van de huurprijs instellen vanwege de bijzondere economische omstandigheden als gevolg van het Covid19-virus? Of wilt u juist verweer voeren tegen een vordering tot huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis? Neem dan vrijblijvend contact op met SVZ advocaten. SVZ advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht en is op de hoogte van de actuele stand van zaken.

Onvoorziene omstandigheden

Onder zeer bijzondere en onvoorziene omstandigheden kan de rechter een overeenkomst wijzigen, bijvoorbeeld door de huurprijs te verlagen. Voor huurders die zwaar zijn getroffen door de coronacrisis liggen hier, in specifieke situaties, kansen.

In artikel 6:258 BW is het leerstuk van onvoorziene omstandigheden geregeld. Op grond van dit wetsartikel heeft de rechter de mogelijkheid om een overeenkomst te wijzigen of geheel of gedeeltelijk te ontbinden indien er sprake is van onvoorziene omstandigheden.

De mogelijkheid om een wijziging of ontbinding van de huurovereenkomst te bewerkstelligen wordt beperkt door lid 2 van artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek. In dat artikellid is namelijk bepaald dat een wijziging of ontbinding van de huurovereenkomst niet wordt uitgesproken indien en voor zover de betreffende omstandigheden gezien de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. Marktomstandigheden worden daarbij in beginsel tot het normale ondernemingsrisico gerekend en komen normaal gesproken voor risico van de huurder.

Recente uitspraak huurprijsvermindering coronacrisis

In de huidige situatie van de coronacrisis kan er echter sprake zijn van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Met name kan dit het geval zijn indien het gebruik van het gehuurde voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk is geworden of ernstig is belemmerd. In een recente uitspraak overwoog de kantonrechter als volgt:

“Dan is de vraag aan de orde of de beperkingen in verband met de coronacrisis kunnen worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW. Deze vraag wordt bevestigend beantwoord: er is geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die heeft geleid tot overheidsmaatregelen (nationaal en internationaal) die het gebruik van een groot deel van de middenstandsbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. Voorshands is de kantonrechter dan ook van oordeel dat partijen deze crisis niet in de overeenkomst hebben verdisconteerd. Evenmin kan worden aangenomen dat – in tegenstelling tot een economische crisis zoals die in 2008 plaatsvond – een crisis van deze aard en omvang in het licht van de aard van de overeenkomst of de verkeersopvattingen voor rekening moet komen van de huurder van voornoemde bedrijfsruimte die zich op de onvoorziene omstandigheid beroept.’’

Gebrek aan het gehuurde: artikel 7:204 BW

In de hierboven genoemde uitspraak overweegt de kantonrechter daarnaast dat met betrekking tot de vraag of de coronacrisis een dusdanige onvoorziene omstandigheid oplevert dat de verhuurder in alle redelijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten, maatgevend is of het niet kunnen gebruiken van het gehuurde overeenkomstig haar bestemming een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW oplevert.

Uit de parlementaire geschiedenis bij dit wetsartikel volgt dat niet alleen de stoffelijke toestand van de gehuurde zaak, maar elke daarop betrekking hebbende omstandigheid die het genot beperkt een gebrek vormt. Het gaat daarbij om het huurgenot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten.

De kantonrechter overweegt dat aangenomen mag worden dat de beperkingen in verband met de coronacrisis niet in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd en dat daaruit volgt dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoefde te verwachten dat het huurgenot, dat wil zeggen de mogelijkheid om het gehuurde (in dit specifieke geval als restaurant) te exploiteren, aangetast zou worden door een crisis van dit formaat.

Het feit dat de beperkingen in verband met de coronacrisis niet aan de verhuurder zijn toe te rekenen, betekent volgens de kantonrechter niet dat er geen sprake is van een gebrek. Op grond van artikel 7:204 BW is namelijk niet vereist dat het gebrek aan de verhuurder valt toe te rekenen. Tevens overweegt de kantonrechter dat de corona-crisis evenmin aan de huurder valt toe te rekenen, in die zin dat dit op grond van de verkeersopvatting voor risico van de huurder zou moeten komen.

Advocaat procedure huurprijsvermindering

Bij een verzoek tot huurprijsvermindering als gevolg van de corona-crisis op grond van onvoorziene omstandigheden / gebrek aan het gehuurde, moeten alle specifieke omstandigheden van het geval worden betrokken in de beoordeling. Denk hierbij aan:

  • In hoeverre heeft de coronacrisis daadwerkelijk bijgedragen aan de financiële problemen van de huurder?
  • Wat is de aard van de onderneming van de huurder? Immers, een kapperszaak of horecazaak zal doorgaans harder getroffen zijn door de coronacrisis dan een kledingzaak. Per geval dient het een en ander goed gemotiveerd en uitvoerig onderbouwd te worden.
  • In hoeverre is de verhuurder voor zijn liquiditeitspositie afhankelijk van de huurinkomsten?
  • Wat is de maatschappelijk positie van partijen en wat is hun onderlinge verhouding?

SVZ advocaten adviseert huurders bij het opstellen van een voorstel tot huurprijsvermindering. Ook kan SVZ advocaten voor u een ontvangen voorstel beoordelen.

Wanneer huurder en verhuurder geen overeenstemming bereiken, zal de rechten van geval tot geval een afweging moeten maken. Gezien het feit dat er sprake is van een uitzonderlijke situatie als gevolg van de coronacrisis, zien wij wisselende uitspraken van rechters voorbij komen. Voordat u een procedure start, verdient het de voorkeur om u goed te laten voorlichten door een deskundige advocaat huurrecht.

Advies SVZ advocaten huurprijsvermindering

Wanneer een huurder een beroep op huurprijsvermindering doet, is het van belang dit goed te motiveren en met stukken te onderbouwen.

De advocaten van SVZ advocaten kunnen u hierover adviseren en kunnen u tevens bijstaan in een mogelijke gerechtelijke procedure. SVZ advocaten beschikt tevens over deskundige fiscaal advocaten die eventueel ingezet kunnen worden om het financiële aspect van de zaak (nader) te onderbouwen. Neem gerust vrijblijvend contact op met de huurrechtadvocaten van SVZ advocaten.