Wanneer is het toegestaan de huur te verhogen na renovatie?

Er is sprake van renovatie of woningverbetering als de woning (al dan niet gedeeltelijk) wordt vernieuwd. Aan welke voorwaarden moet worden voldaan om de huur te verhogen na renovatie:

• De huurder moet vooraf toestemming hebben gegeven voor de renovatie (Bij woningverbetering van een heel gebouw/complex, geldt dat dit mogelijk is als minimaal 70% van de bewoners hiermee instemt).
• De renovatie moet een groter comfort tot gevolg hebben.
• De huurverhoging moet in verhouding staan tot de gemaakte kosten.

Onderhoud: geen huurverhoging

Let op: (groot) onderhoud van de woning valt niet onder renovatie en is geen reden voor huurverhoging. Van onderhoud is bijvoorbeeld sprake in geval van:

• Het aanpakken van het schilderwerk.
• Het uitvoeren van reparaties.
• Het plaatsen van nieuwe kozijnen.
• Onderhoud en herstel van funderingen, gevels, trapportalen, galerijen, balkons en het onderhoud van lift of de cv.
• Vervangen van rioleringen, gas-, water- en elektraleidingen.

De verhuurder heeft immers tot taak gebreken te voorkomen en te verhelpen. De kosten die daarmee gemoeid zijn, moet de verhuurder bekostigen uit de lopende huurprijs eventueel vermeerderd met jaarlijkse reguliere huurprijsverhogingen.

Een voorbeeld: Het plaatsen van dubbel glas kwalificeert als een woningverbetering als gevolg waarvan het mogelijk is de huurprijs te verhogen. Het komt alleen vaak voor dat gelijktijdig ook de kozijnen worden vervangen. Normaal komt het onderhoud van kozijnen voor rekening van de verhuurder. Dit onderhoudt wordt, door vervanging van de kozijnen, uitgespaard. Onder die omstandigheden is het niet mogelijk alle kosten van de vervanging van de kozijnen mee te nemen in de huurverhoging. De weging van de kosten en de vertaling daarvan in de huurverhoging zorgt vaak voor discussie. Het moment waarop deze discussie doorgaans ontstaat (na vervanging) zorgt vaak voor extra complicaties. Doorgaans is dit namelijk op het moment dat de kozijnen al zijn vervangen, de kosten al zijn gemaakt en de staat van het onderhoud van de kozijnen niet meer valt vast te stellen.

Huurverhoging na renovatie sociale huurwoning

Voor het verhogen van de huurprijs na renovatie van een sociale huurwoning gelden uiteraard de hierboven genoemde vereisten. Een aanvullende eis voor sociale huurwoningen is dat de sociale huurwoning na de renovatie meer punten krijgt op basis van het puntensysteem dat geldt voor sociale huurwoningen.

Huurverhoging na renovatie vrije sectorwoning

Voor vrije sectorwoningen geldt het puntensysteem (dat voor sociale huurwoningen geldt) niet. De huurverhoging bij vrije sectorwoningen moet in redelijke verhouding staan tot de kosten die de verhuurder heeft gemaakt voor de nieuwe, toegevoegde voorzieningen. Dit dient specifiek per geval beoordeeld te worden. Uiteraard kunt u voor meer informatie vrijblijvend contact met ons opnemen.

Toetsing huurprijsverhoging

Op grond van artikel 7:255 BW hebben huurders het recht om een voorafgaand aan de renovatie met de verhuurder overeengekomen huurverhoging, achteraf te laten toetsen door de Huurcommissie of de Kantonrechter.

Zelfs met voorafgaande toestemming tot renovatie kan de huurprijswijziging achteraf dus getoetst worden en wellicht daardoor niet doorgevoerd worden. Het valt daarom aan te bevelen om u vooraf goed te laten informeren. Het valt daarbij aan te bevelen om voorafgaande aan de voorgenomen renovatie in ieder geval instemming te krijgen over de huurprijsverhoging, maar ook over de onderliggende berekening van de kosten. Welke kosten vallen onder onderhoud en welke kosten worden toegeschreven aan de verbetering? Dit geeft de Kantonrechter of de Huurcommissie meer houvast en vergroot de kans dat de gemaakte afspraken in stand worden gehouden.

Advocaat huurrecht

SVZ advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht en adviseert u graag over kwesties rondom huurverhoging na renovatie. Indien het tot een procedure mocht komen, kunnen wij u hierin uiteraard ook bijstaan. Wij beschikken over een geruime proceservaring. Neem gerust vrijblijvend contact op voor meer informatie.

SVZ advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht. Wij staan zowel de huurders als verhuurders bij in geschillen rondom gebreken aan huurruimte.

Wat is een gebrek bij zakelijke huurruimte?

Artikel 7:204 BW noemt de volgende definitie van een gebrek:

“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

Het komt er dus eigenlijk op neer dat de huurder niet het genot van de bedrijfsruimte welk genot hij (I) wel had verwacht bij het aangaan van de overeenkomst en (II) welk genot hij ook mocht verwachten van een goed onderhouden zaak.

Bij een gebrek kunt u onder andere denken aan ongedierteplagen, storingen in nutsvoorzieningen zoals warm water en beschadigingen van het gehuurde door externe oorzaken zoals inbraken en storm. Ook kan gedacht worden aan een slecht binnenklimaat in de bedrijfsruimte of veranderingen in overheidsvoorschriften die de aanwezigheid van vergunningen en/of veranderingen aan de bedrijfsruimte noodzakelijk maken.

Welke gebreken komen voor rekening van de verhuurder bij zakelijke huurruimte?

Indien een gebrek zich voordoet, heeft de verhuurder in beginsel een herstelplicht. De verhuurder moet gebreken verhelpen indien de huurder dit verlangt. Indien de huurder kenbaar heeft gemaakt dat er sprake is van een gebrek, ontstaat de verplichting voor verhuurder om dit te verhelpen. Onderneemt verhuurder geen stappen om het gebrek te herstellen? Dan kan de verhuurder aansprakelijk worden gesteld.

Dit wil verhuurder natuurlijk te allen tijde voorkomen. Indien u als verhuurder twijfelt of u een gebrek moet herstellen, kunt u advies inwinnen of het gestelde gebrek door u moet worden hersteld. SVZ advocaten beschikt over deze expertise en kan hierover een advies opstellen wat aansluit bij uw situatie.

Welke gebreken komen voor rekening van de huurder?

De verhuurder hoeft echter niet in alle gevallen tot herstel van het gebrek over te gaan. Er bestaan namelijk uitzonderingsgevallen waarin het herstellen van het gebrek voor rekening van de huurder komt. Hieronder wordt een opsomming gegeven:

1. De verhuurder hoeft het gebrek niet te herstellen indien dat onmogelijk is;
2. De verhuurder hoeft het gebrek niet te herstellen wanneer dit uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder gevergd kunnen worden;
3. In de gevallen waarin het gebrek aan de huurder is toe te rekenen/indien het gaat om een gebrek waarvoor de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de huurder bepaalde beschadigingen heeft veroorzaakt;
4. De huurder is daarnaast zelfstandig verplicht om kleine herstellingen te doen aan het gehuurde, waarvoor het niet noodzakelijk is om de verhuurder te raadplegen. Het gaat dan om zulke kleine herstellingen, die een gemiddeld handig huurder op een eenvoudige en niet kostbare wijze kan herstellen.
5. Tot slot heeft de verhuurder geen herstelplicht wanneer partijen hebben afgesproken dat er geen sprake is van een gebrek. Een dergelijke afspraak kan bijvoorbeeld in de huurovereenkomst en/of algemene voorwaarden zijn opgenomen.

Zakelijke huurruimte: definitie van gebrek opnemen in algemene voorwaarden

Let op: deze wettelijke bepaling omtrent gebreken is niet van dwingend recht. Dit betekent dat partijen, in geval van bedrijfsruimte, de mogelijkheid hebben om van deze bepaling af te wijken en dat zij dus in de huurovereenkomst en/of algemene voorwaarden andere afspraken mogen opnemen.

Huurder en verhuurder kunnen overeenkomen wat zij wel en niet verstaan onder een ‘gebrek’. Het is daarom van belang om een specialist in te schakelen die uw huurovereenkomst goed kan analyseren of er een dergelijke afwijking is opgenomen. Elke huurovereenkomst is immers anders. Ook bij het tot stand komen van de huurovereenkomst is het goed om na te denken over uw belangen als huurder dan wel verhuurder. Welke zaken wilt u uitdrukkelijk uitsluiten als gebrek? Laat u hierover (vooraf) goed adviseren.

Welke stappen moeten worden ondernomen indien de verhuurder het gebrek niet herstelt?

Wanneer er een gebrek wordt geconstateerd is de verhuurder in de hoofdregel verplicht om dit gebrek te verhelpen, behalve in de gevallen dat het gebrek voor rekening van huurder komt. Als de verhuurder het herstel nalaat, terwijl hem daarvoor een redelijke termijn is gegeven, kan de huurder het gebrek zelf verhelpen of dit door een derden laten doen. De kosten voor de reparatie komen dan alsnog voor rekening van de verhuurder. De huurder zal deze kosten (al dan niet via een gerechtelijke procedure) op de verhuurder kunnen verhalen.

Als huurder is het van belang dat u een gebrek altijd meldt bij uw verhuurder. Indien de huurder dit nalaat, bestaat het risico dat de huurder aansprakelijk is voor de (gevolg) schade die verhuurder lijdt door het in stand laten van het gebrek.

Indien de huurder het gebrek wel heeft gemeld bij de verhuurder, maar de verhuurder onderneemt hierop geen actie en er ontstaat schade, kan de verhuurder aansprakelijk worden gehouden voor deze geleden schade aan de zijde van de huurder.  Denk hierbij bijvoorbeeld aan de beschadiging van uw inventaris en bedrijfsvoorraden bij lekkage of winstderving als gevolg van een noodzakelijke bedrijfssluiting. SVZ advocaten is gespecialiseerd in het onderbouwen en berekenen van schade. Wij kunnen u hierover nader adviseren.

Advocaat huurrecht SVZ advocaten

Kortom, het is van belang dat er stappen worden ondernomen door zowel huurder als verhuurder in de situatie dat er sprake is van een gebrek. Laat de situatie niet voortduren en schakel tijdig een adviseur in die u kan bijstaan in zulke situaties. U kunt hiervoor altijd vrijblijvend contact opnemen met SVZ advocaten. Een specialist huurrecht en procesrecht kan u dan in het verdere traject begeleiden.

Wanneer is de kantonrechter bevoegd?

De wet schrijft voor dat de kantonrechter bevoegd is als het gaat om:

• Zaken met een belang van maximaal € 25.000;
• Zaken aangaande huurovereenkomsten;
• Zaken aangaande arbeidsovereenkomsten;
• Zaken aangaande consumentenovereenkomsten.

In huurgeschillen is de kantonrechter dus op grond van de wet bevoegd om kennis te nemen van het geschil. Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden welke kantonrechter bevoegd is. Dit is in beginsel de rechter uit het arrondissement van de woon/vestigingsplaats van de gedaagde partij. De advocaten van SVZ advocaten zijn gespecialiseerd in het procesrecht en kunnen u hierover adviseren.

Inhoud dagvaarding huurrecht

Een huurrechtprocedure bij de kantonrechter begint met het uitbrengen van een dagvaarding.

In de dagvaarding staat onder meer:

• de datum van de betekening van de dagvaarding
• uw voornamen, naam, adres en woon- of vestigingsplaats
• de voornamen, de naam en het kantooradres van de deurwaarder
• de naam en de woonplaats van de andere partij
• wat uw vordering is en de gronden waarop uw vordering is gebaseerd (eis en gronden)
• welke bewijzen u heeft voor uw standpunt(en)
• locatie/bevoegde kantonrechter
• de datum en tijd van de zitting waarop de kantonrechter de zaak behandelt (rolzitting)
• naam en adres van uw eventuele advocaat of andere gemachtigde

De dagvaarding moet vervolgens door de deurwaarder worden betekend aan de wederpartij. De betekende dagvaarding dient vervolgens aan de rechtbank te worden gezonden (aanbrengen van de dagvaarding). Dit moet tijdig gebeuren, namelijk uiterlijk vóór de in de dagvaarding opgenomen roldatum. De gedaagde partij dient zich vóór de in de dagvaarding opgenomen datum bij de rechtbank bekend te maken (stellen). Op de in de dagvaarding opgenomen datum hoeven partijen dus nog niet voor de rechter te verschijnen.

Verweer voeren tegen dagvaarding huurrecht

De gedaagde partij in een huurrechtprocedure krijgt vervolgens een termijn (van in beginsel 4 weken) om verweer te voeren door een conclusie van antwoord in te dienen. In beginsel kan de gedaagde partij één keer uitstel (van 4 weken) verzoeken voor het indienen van de conclusie van antwoord. De vormvereisten bij de kantonrechter, en dus in huurrechtprocedures, zijn minder streng. Over het algemeen kan een brief met bijlagen worden ingediend waarin het standpunt van de gedaagde partij naar voren komt. De advocaten van SVZ advocaten kunnen u hierin adviseren en bijstaan.

Ook is het mogelijk een tegenvordering in te dienen. Dit wordt een eis in reconventie genoemd. Een eis in reconventie dient aan bepaalde formele eisen te voldoen. SVZ advocaten kan u ook daarover uiteraard nader adviseren.

Procedure huurrecht: comparitie van partijen

Nadat partijen hun standpunten via de hiervoor omschreven schriftelijke stukken bekend hebben gemaakt, volgt er een mondelinge ronde. Dit is de comparitie van partijen. De rechter gebruikt de mondelinge behandeling om inlichtingen van partijen te krijgen. U ontvangt hiervoor een schriftelijke uitnodiging van de rechtbank (met daarin de locatie en het tijdstip).

Wilt u zich tijdens de zitting beroepen op nieuwe schriftelijke informatie? Dan dient u deze stukken naar de kantonrechter en naar de tegenpartij te sturen. Deze stukken moeten minimaal 1 week voor de zitting binnen zijn.

Het is niet verplicht aanwezig te zijn tijdens de zitting. Wij adviseren u echter wel naar de mondelinge handeling te gaan. Zo kunt u vragen van de rechter beantwoorden en uw verhaal doen. Indien u niet verschijnt ter zitting, kan dit in u nadeel werken. Wij adviseren u tevens om u te laten bijstaan door een gespecialiseerde advocaat huurrecht.

Tijdens de zitting zal de kantonrechter doorgaans ook onderzoeken of een schikking tot de mogelijkheden behoort. Partijen krijgen vaak de gelegenheid om (op de gang) te bespreken of er een minnelijke regeling tot stand kan komen. Wanneer u een gespecialiseerde advocaat meeneemt naar de zitting, kan deze u adviseren over uw rechtspositie en over het eventueel doen of accepteren van een minnelijk voorstel.

Procesadvocaat Huurrecht: SVZ advocaten

In een huurrechtprocedure bij de kantonrechter kun u in persoon of bij gemachtigde procederen. U hoeft zich niet te laten bijstaan door een advocaat. Bij het opstellen van de processtukken, het voeren van verweer, het pleiten ter zitting en het treffen van een schikking, verdient het echter wel de voorkeur om u te laten adviseren en bijstaan door een gespecialiseerde advocaat huurrecht.

Wilt u een huurrechtprocedure starten? Of bent u gedagvaard om voor de kantonrechter te verschijnen in verband met een geschil binnen het huurrecht? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met SVZ advocaten om de mogelijkheden te bespreken.

Hoofdregel en uitzondering onderhuur

Ondanks het feit dat er twee soorten bedrijfsruimten zijn (de zogenaamde 290-bedrijfsruimte en de 230a-bedrijfsruimte), geldt artikel 7:221 BW voor beide soorten bedrijfsruimten als het gaat om onderhuur. In dit artikel staat dat het in gebruik geven van een gehuurde bedrijfsruimte in beginsel mag. Uitzondering hierop is indien de huurder moet aannemen dat de verhuurder tegen de onderhuur redelijke bezwaren heeft. Hierbij gaat het erom wat de huurder moest aannemen op het tijdstip van het aangaan van onderhuur. Bezwaren van de verhuurder kunnen de onderhuur zelf betreffen of de persoon van de onderhuurder. Voorbeelden hiervan zijn het type object dat verhuurd wordt, de aanwezigheid van bijzondere afspraken die aan de persoon of het bedrijf van de hoofdhuurder zijn verbonden, de persoon van de onderhuurder en een verhoogd risico voor schade aan de gehuurde zaak.

Onderhuur in de huurovereenkomst

Artikel 7:221 BW is echter van regelend recht. Partijen kunnen hier dus contractueel van afwijken en dat gebeurt bijna altijd. De verhuurder heeft natuurlijk graag zicht op degene die zijn pand huurt en/of onderhuurt. In de praktijk worden in veel huurovereenkomsten bepalingen opgenomen waarin staat dat het verboden is om het gehuurde te onderverhuren, behoudens schriftelijke toestemming van de verhuurder. De verhuurder heeft in beginsel dus de bevoegdheid de onderverhuur te weigeren.

Als er in het huurcontract ook een bestemmingsbepaling is opgenomen en dit wordt overtreden, dan is de weigering legitiem. Indien het gehuurde bijvoorbeeld alleen mag worden gebruikt als bakkerij, dan mag de verhuurder onderverhuur weigeren als de onderhuurder een café wil exploiteren. Weigering van onderhuur wordt anders als dit misbruik van recht oplevert of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Toestemming voor onderhuur

Indien de huurder wel toestemming krijgt van de verhuurder voor onderverhuur, dan draagt de huurder zorg voor een huurovereenkomst met de onderhuurder. De huurovereenkomst voor onderhuur staat namelijk los van de hoofdhuurovereenkomst. De hoofdverhuurder heeft geen contractuele relatie met de onderhuurder. Het is belangrijk om bepaalde punten in de onderhuurovereenkomst gelijk te houden aan de hoofdovereenkomst. Hierbij kunt u denken aan de huurtermijn, de betalingstermijnen, de opzegtermijnen en het gebruik van het gehuurde.

Ook is het van belang om duidelijke afspraken te maken over het onderhoud, het herstel en eventuele verbouwingen. De hoofdhuurder is namelijk aansprakelijk voor de nakoming van alle verplichtingen aan de verhuurder. Onze huurrechtspecialist bij SVZ advocaten kan u adviseren over de huurovereenkomst en u bijstaan bij het opstellen ervan.

Weigering toestemming onderverhuur

Als de huurder van een bedrijfsruimte ondanks het feit dat de verhuurder weigert in te stemmen met onderhuur, toch een onderhuurovereenkomst aangaat met een derde partij, dan kan de verhuurder een sommatiebrief sturen aan de huurder met het verzoek een einde te maken aan de onderhuur. Voldoet de huurder niet aan dit verzoek, dan gedraagt hij zich niet als een ‘goed huurder’. Als huurder overtreedt hij dan niet alleen het onderhuurverbod, maar handelt hij ook nog eens in strijd met de wet (artikel 7:213 BW). Dit levert de verhuurder gegronde redenen op om de huurovereenkomst in zijn geheel te ontbinden.

Einde hoofdovereenkomst

Door de onderhuur zijn twee huurovereenkomsten ontstaan, de hoofdhuur- en de onderhuurovereenkomst. De vraag is wat er met de onderhuur gebeurt als de hoofdhuurovereenkomst eindigt. In dit geval moet er wel een onderscheid worden gemaakt tussen de twee soorten bedrijfsruimtes.

Artikel 290-bedrijfsruimte

Bij artikel 290-bedrijfsruimte gaat het om panden die met namen voor midden- en kleinbedrijf worden gebruikt, zoals winkels en horecagelegenheden. In beginsel is het zo dat de onderhuur tegelijk met de hoofdhuur wordt beëindigd. De rechter bepaalt de datum van de beëindiging. Verzuimt de onderverhuurder voor de belangen van de onderhuurder op te komen, óf informeert deze hem onvoldoende, dan is de onderverhuurder verplicht de schade die de onderhuurder lijdt, te vergoeden. Let wel, dit geldt alleen bij bevoegde onderverhuur en wanneer de rechter de hoofdhuurovereenkomst beëindigt van een artikel 290-bedrijfsruimte. In alle overige situaties zal er onderhandeld moeten worden tussen de verschillende partijen om tot een passende oplossing te komen. De praktijk leert dat de onderhuurder het pand toch moet verlaten. De onderverhuurder kan het pand namelijk niet meer ter beschikking stellen nu de hoofdhuurovereenkomst niet meer geldt.

Artikel 230a-bedrijfsruimte

Onder dit regime bedrijfsruimte vallen voornamelijk kantoor- en fabrieksruimtes. In de wet zijn geen bepalingen opgenomen die bepalen wat de gevolgen zijn als de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd. Hier geldt voornamelijk de logica die in de literatuur gehanteerd wordt: je kunt niet iets ter beschikking stellen, wat je niet meer hebt. Met andere woorden, de huurder die geen gebruik meer kan maken van de bedrijfsruimte omdat hij geen huurovereenkomst meer heeft, kan niet rechtsgeldig de bedrijfsruimte onderverhuren. De onderhuurder verblijft dan namelijk zonder recht of titel in het gebouw. Kortom, eindigt de hoofdhuurovereenkomst, dan eindigt ook de onderhuurovereenkomst.

In een rechtelijke procedure wordt bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde wel meer aandacht besteed aan de belangen van de onderhuurder. Het kan dus voorkomen dat de onderhuurder in de gehuurde bedrijfsruimte mag blijven zitten, maar wellicht onder andere voorwaarden. Hierover kunnen partijen onderhandelen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de onderhuurder na het einde van de hoofdhuur gebruik mag blijven maken van het gehuurde als hij in afwachting is van de uitkomst van de onderhandelingen met de verhuurder voor een nieuwe (hoofd)huurovereenkomst. Hij is dan volgens onze hoogste rechter wel gehouden een gebruiksvergoeding aan de verhuurder te betalen (HR 24 mei 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ1782).

Schadevergoeding bij einde onderverhuur

In bepaalde gevallen heeft de onderhuurder recht op schadevergoeding. Dit is bijvoorbeeld het geval als:

• De onderverhuurder hem onvoldoende heeft voorgelicht over de huurtermijn;
• De onderverhuurder bij de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst en de bepaling van het tijdstip voor ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt;
• De hoofdverhuurder de huurovereenkomst heeft beëindigd met als reden het pand dringend zelf te moeten gebruiken en het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, terwijl dat niet het geval is.

Als de hoofdverhuurder de huurovereenkomst beëindigd, dan kunnen zowel de huurder als de onderhuurder aanspraak maken op een verhuis- en herinrichtingsvergoeding.

Advocaat huurrecht nodig?

Als u als verhuurder, huurder of onder(ver)huurder een geschil heeft met betrekking tot onderhuur, dan staan onze advocaten u graag bij. SVZ advocaten beschikt over de benodigde specialistische kennis en ervaring op het gebied van het huurrecht en procesrecht en kan u  nader adviseren over de te nemen stappen met als doel het geschil tot een positief einde te brengen. Neem voor meer informatie vrijblijvend contact op.

Bedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte?

In artikel 7:290 BW is de wettelijke regeling met betrekking tot de bedrijfsruimte opgenomen. Onder deze categorie vallen verhuurde ruimtes die voor het publiek toegankelijk zijn en verkooppunten hebben. Hierbij moet gedacht worden aan met name winkels, ambachten en horeca.

In artikel 7:230a BW is de wettelijke regeling met betrekking tot de overige bedrijfsruimte opgenomen. Hier gaat het om verhuurde ruimtes die niet vallen onder woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW en ook niet onder bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Gedacht moet worden aan onder andere kantoren, banken, opslagplaatsen, fabrieken, magazijnen, etalages, clublokalen, praktijkruimten van beroepsbeoefenaren (zoals artsen, notarissen en advocaten) en garages.

De aanduiding in een huurovereenkomst of het om een bedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte gaat, is niet bepalend; de rechter zal kijken naar de feitelijke omstandigheden. Zo heeft de rechtbank Amsterdam in een uitspraak van 2 maart 2017 bijvoorbeeld bepaald dat het om een bedrijfsruimte ging in zin van artikel 7:290 BW, terwijl in de huurovereenkomst was opgenomen dat het om een overige bedrijfsruimte ging in de zin van artikel 7:230a BW.

De reden dat er onderscheid is gemaakt in het type bedrijfsruimte, is dat bedrijfsruimtes onder artikel 7:290 BW vaak afhankelijk zijn van de vestigingsplaats en van investeringen die daaraan gekoppeld zijn. Daarom is er wettelijk voor deze categorie meer zekerheid voor de huurder gecreëerd.

Voorwaarden huurverhoging bedrijfsruimte

Bij de bedrijfsruimte is het vrijwel standaard dat er een huurperiode van 2 x 5 jaar wordt overeengekomen. Partijen bepalen de huurprijs voor de eerste periode bij het sluiten van de overeenkomst. Hierbij geldt contractvrijheid en partijen kunnen dan ook vrij beslissen over de huurprijs. Een wijziging van de huurprijs kan op verzoek van zowel de huurder als de verhuurder, op een aantal momenten plaatsvinden:

• wanneer de eerste periode is verstreken;
• bij een eenmalige wijziging van een contractueel afgesproken verlengingsbeding, tegen beëindiging van de bepaalde periode;
• telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan, of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

Wanneer partijen niet tot een overeenstemming kunnen komen met betrekking tot de hoogte van de huurprijs, kunnen ze de kantonrechter verzoeken om de huurprijs vast te stellen. De kantonrechter zal bij het vaststellen van de huurprijs letten op de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimtes in de buurt (artikel 7:303 BW). Voordat partijen de kwestie aan de kantonrechter voorleggen, moeten ze wel eerst een deskundige benaderen en om advies vragen (artikel 7:304 BW).

Huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte

In de wet is opgenomen dat de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs let op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (artikel 7:303 BW). De wet geeft geen specifieke criteria voor een correcte vergelijking. In de Kamerstukken wordt wel opgemerkt dat het aan het feitelijk oordeel van de rechter en van deskundigen moet worden overgelaten. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan de volgende criteria:

• De ligging van het gehuurde (bijvoorbeeld in het centrum, een buitenwijk of een winkelcentrum);
• De bereikbaarheid (met het openbaar vervoer en de met de auto);
• De parkeergelegenheid;
• De bereikbaarheid voor leveranciers.

Daarnaast wordt de nieuwe huurprijs vastgesteld op basis van de gemiddelde huurprijzen zoals die gedurende de afgelopen 5 jaar hebben gegolden.

Onderzoek door deskundige naar huurprijs

Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk, indien deze onderbouwd wordt door een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen (artikel 7:304 BW). De partij die het niet eens is met het advies van de deskundige kan de rechter inschakelen.

Ingangsdatum nieuwe huurprijs

In principe geldt dat de nieuwe huurprijs ingaat op de dag waarop deze is gevorderd, artikel 7:303 lid 4 BW. Normaal gesproken is dit dat datum waarop de dagvaarding is uitgebracht. De rechter kan echter rekening houden met de omstandigheden van het geval en de ingangsdatum later of geleidelijk (stapsgewijs) doorvoeren.

Wanneer de huurprijs wordt verhoogd, geldt de huurverhoging met terugwerkende kracht. De huurder moet de te weinig betaalde huur alsnog betalen, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente. Wanneer de huurder teveel heeft betaald, verkrijgt hij een vordering op de verhuurder uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking.

Huurverhoging overige bedrijfsruimte

Bij de overige bedrijfsruimte geldt de huurprijs die is overeengekomen in het contract. De huurprijs kan hier niet tussentijds gewijzigd worden, tenzij er een bepaling is opgenomen in het contract waarbij het mogelijk wordt gemaakt. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een periodieke huurverhoging op basis van de jaarlijkse consumentenprijsindex, een jaarlijkse onderhandeling, een vast percentage of een afgesproken bedrag. Wanneer de verhuurder de huurprijs wil verhogen, is het daarom aan te raden om altijd in het contract te kijken.

Aan het einde van de huurovereenkomst kan de verhuurder altijd een hogere huurprijs voorstellen. Als de huurder niet akkoord gaat, hoeft de verhuurder de huurovereenkomst niet te verlengen.

Huurverhoging volgens de consumentenprijsindex

In de huurovereenkomst kan een jaarlijkse huurprijswijziging worden opgenomen op basis van de consumentenprijsindex (CPI). De jaarlijkse huurverhoging is bij bedrijfsruimtes geen wettelijk recht, maar een contractueel recht.

De CPI wordt door het Centraal Bureau voor de Statistiek berekend en gepubliceerd. De CPI wordt gekoppeld aan de huurindexatie, het percentage waarmee de huur jaarlijks stijgt. De CPI kan berekend worden op de website van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Rechtsbescherming huurder

De wet bevat een bepaling (artikel 7:291 BW) die huurders rechtsbescherming biedt op het gebied van (onder andere) de duur en de beëindiging van de huurovereenkomst en de voorschriften die gelden bij het opzeggen van de huurovereenkomst. De rechtsbescherming die dit artikel biedt, strekt ertoe dat huurders contractuele bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van hetgeen in de wet is geregeld kunnen vernietigen.

De Hoge Raad heeft in een uitspraak van 28 mei 2010 bevestigd dat artikel 7:291 BW uitsluitend strekt ter bescherming van de belangen van de huurder. Enkel een huurder komt een beroep op vernietiging toe in het geval sprake is van contractuele bedingen die beogen af te wijken van in artikel 7:303 lid 1 BW opgenomen bevoegdheid een nadere vaststelling van de huurprijs te vorderen.

Advocaat nodig bij huurverhoging?

Wilt u meer weten over uw specifieke mogelijkheden om de huur te verhogen of om hiertegen bezwaar te maken? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met SVZ advocaten uit Haarlem. Wij staan u graag terzijde bij het voeren van een procedure of onderhandelingen op het gebied van het huurrecht.

Gebrek aan het gehuurde

Uit artikel 7:204 lid 2 BW vloeit voort dat een gebrek een staat of eigenschap is van het gehuurde, of een andere omstandigheid waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Wanneer de vermindering van het huurgenot te wijten is aan de huurder zelf is er geen sprake van een gebrek.

Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat niet alleen de stoffelijke toestand van de gehuurde zaak, maar elke daarop betrekking hebbende omstandigheid die het genot beperkt, een gebrek vormt. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat ook een (onvoorziene) overheidsmaatregel als gebrek wordt aangemerkt.

Onvoorziene omstandigheden door corona

Uit artikel 6:258 BW volgt dat de rechter de mogelijkheid heeft een contract te wijzigen of geheel of gedeeltelijk te ontbinden, als er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Een van de partijen moet de rechter hierom verzoeken.

Onvoorziene omstandigheden zijn omstandigheden die zich na het sluiten van de overeenkomst voordoen, waar partijen op het moment van het sluiten van de overeenkomst geen rekening mee hebben gehouden. Het gaat er hierbij dus niet om of een omstandigheid in theorie voorzienbaar zou kunnen zijn, maar of partijen de omstandigheden hebben voorzien in de overeenkomst. Dit kan zowel stilzwijgend als uitdrukkelijk gebeurd zijn.

Hoe zit het met ‘’oude’’ huurachterstand?

Het is niet de bedoeling dat het coronavirus als excuus gebruikt gaat worden voor achterstallige huur. Uit een uitspraak van de kantonrechter in Alkmaar van 4 mei 2020 blijkt dat de huurder heeft aangevoerd dat hij niet voldoende inkomsten heeft om de huurachterstand in te lopen. Dit komt volgens de huurder door de coronacrisis. De rechter gaat verder niet in op het coronavirus, omdat het hier gaat om schulden die al voor het uitbreken van het coronavirus waren ontstaan. Er kan over de achterstallige huur die voor het coronavirus is ontstaan dus geen huurvermindering worden gegeven op grond van de coronacrisis.

Recente uitspraak wijziging huurovereenkomst door corona

De rechtbank Den Haag heeft op 21 januari 2021 opnieuw geoordeeld dat de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen geleid hebben tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Deze omstandigheden zijn van dien aard dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst te verlangen.

Hierbij weegt aldus de rechtbank enerzijds mee dat de verhuurder het gehuurde weliswaar feitelijk beschikbaar kan stellen aan de huurder, maar dat deze beschikbaarstelling voor de huurder (zijnde in dit geval een horecaondernemer) iedere zin heeft verloren, omdat het gehuurde niet, althans niet naar volle omvang, geëxploiteerd kan worden.

Anderzijds oordeelt de rechtbank dat het onder de gegeven omstandigheden evenmin redelijk zou zijn om de betalingsverplichting van de huurder op nihil te stellen vanwege deze omstandigheden. De rechtbank verbindt hieraan de conclusie dat het in beginsel voor de hand ligt om het financiële nadeel gelijk te verdelen, aangezien geen van partijen een verwijt kan worden gemaakt van de onvoorziene omstandigheden/de coronacrisis.

Financiële onderbouwing belangrijk bij huurprijsvermindering

Wanneer u een beroep wilt doen op huurprijsvermindering vanwege Covic-19 is het, naast bovengenoemde juridische argumenten, van belang uw vordering feitelijk en door middel van cijfers te onderbouwen. Ieder zaak is anders en maatwerk is vereist. SVZ advocaten kan u hierin adviseren en bijstaan. Denk aan de volgende omstandigheden en bewijsstukken:

• De huurder moet aantonen dat hij omzetverlies heeft geleden als gevolg van de coronacrisis. Dit kan bijvoorbeeld aan de hand van jaarrekeningen, bankafschriften.
• De huurder kan aantonen dat hij overheidssteun heeft aangevraagd.
• De huurder kan inzichtelijk maken dat deze overheidssteun onvoldoende was om de huur (volledig) te blijven betalen.

Huurvermindering ook voor winkeliers

Hoewel de uitspraak gaat over een horecaonderneming, kan deze lijn ook worden doorgezet bij de toepassing van huurvermindering voor bijvoorbeeld winkeliers. De oordelen van deze kantonrechter kunnen over de periode dat winkels gedwongen hun deuren moeten sluiten immers gelijk worden toegepast bij de vraag of ook winkeliers recht hebben op huurvermindering.

Advies SVZ advocaten

SVZ advocaten kan u adviseren bij het opstellen van een voorstel tot huurprijsvermindering en een ontvangen voorstel beoordelen. Ook kunnen de advocaten van SVZ advocaten u bijstaan in een mogelijke gerechtelijke procedure. Neem gerust vrijblijvend contact op.

In de wet is opgenomen op welke wijze een huurovereenkomst kan worden beëindigd.

Van belang om in de gaten te houden is dat er twee soorten bedrijfsruimten zijn waarvoor de wet aparte regels stelt.

1. Artikel 290-bedrijfsruimte. Dit zijn voor publiek toegankelijke ruimten waar producten of diensten worden geleverd, zoals winkels, restaurants, hotels etc.
2. Artikel 230a-bedrijfsruimte. Deze bedrijfsruimten zijn niet voor publiek toegankelijk. Hierbij moet gedacht worden aan kantoren, magazijnen, garages etc.

De rechtsbescherming voor de huurder van een 230a-bedrijfsruimte is vrij beperkt. De verhuurder van een 230a-bedrijfsruimte kan de huurovereenkomst vrij makkelijk opzeggen. Hiervoor heeft hij geen beëindigingsgronden nodig. Wel moet de opzegging schriftelijk geschieden en moet een correcte opzegtermijn in acht worden genomen. Daarnaast kan de huurder onder omstandigheden aanspraak maken op ontruimingsbescherming.

Bij een 290-bedrijfsruimte is dit anders. De rechtsbescherming blijkt al uit het feit dat de wetgever een contractstermijn heeft opgenomen waarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Ook de opzegging van het huurcontract door de verhuurder is moeilijker. Zo moet opzegging, kort gezegd, geschieden bij aangetekende brief of exploot met een opzeggingstermijn van minimaal een jaar. Bovendien moet de verhuurder duidelijk maken welke gronden aan de opzegging ten grondslag liggen. Deze blog gaat over de opzegging van een huurovereenkomst van een 290-bedrijfsruimte door de verhuurder wegens dringend eigen gebruik.

Opzeggingsgronden huur bedrijfsruimte

In de wet staat een beperkt aantal gronden opgesomd op grond waarop de verhuurder de huurovereenkomst van een 290-bedrijfsruimte kan opzeggen. In artikel 7:296 lid 1 BW worden twee gronden genoemd waarop beëindiging (na een termijn van 5 jaar) mogelijk is:

• De bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt, of
• De verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft.

In artikel 7:296 lid 4 BW worden twee gronden genoemd waarop beëindiging (na een termijn van 10 jaar) mogelijk is:

• De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
• De verhuurder wil krachtens een geldend bestemmingsplan een op het gehuurde liggende bestemming verwezenlijken.

Deze strikte regels van opzegging gelden alleen als de verhuurder eenzijdig de overeenkomst wil beëindigen. Opzegging is namelijk niet vereist als de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden van beide partijen.

Criteria dringend eigen gebruik

Persoonlijk gebruik

Allereerst moet de verhuurder aantonen dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in gebruik wil nemen. Deze opsomming is limitatief.

In de praktijk komt het voor dat een bedrijfsmatig verhuurd pand in eigendom is van een rechtspersoon, zoals een besloten of naamloze vennootschap, een maatschap etc. Artikel 7:296 BW zegt hier niets over, maar uit de literatuur en jurisprudentie blijkt dat deze opzeggingsgrond in beginsel ook voor deze (bedrijfsmatige) verhuurders dienovereenkomstig wordt toegepast.

Duurzaamheid

Het begrip ‘duurzaam’ is een vage term, maar maakt wel duidelijk dat er enige vorm van bestendigheid moet bestaan. Daarbij maakt het niet uit dat de bedrijfsruimte weer als bedrijfsruimte wordt gebruikt. Ook ander gebruik dat is toegestaan op grond van het bestemmingsplan komt hiervoor in aanmerking. De wet geeft in hetzelfde artikel wat handvatten aan:

Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw, als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan (artikel 7:220 lid 2 BW). In beginsel wordt bij renovatie de bestaande huurovereenkomst voortgezet, mits de plaats en functie van het verhuurde gelijk blijven. De huurovereenkomst wordt pas beëindigd als voortzetting niet mogelijk is.

Als het gaat om renovatie waarbij het noodzakelijk is dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, kan het gaan om fysieke onmogelijkheid, maar ook om financiële en sociale redenen. Ook kunnen er andere argumenten zijn die kunnen meebrengen dat voortzetting van de huurovereenkomst niet kan worden gevergd. Als namelijk vaststaat dat renovatie noodzakelijk is, dan kan niet van de verhuurder verwacht worden de huurovereenkomst voort te zetten als die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.

De beëindigingsvordering is niet toewijsbaar als het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden is uitgesloten. Het is echter niet zo dat de verhuurder hoeft aan te tonen dat alle benodigde vergunningen voor voorgenomen bouwwerkzaamheden ook inderdaad zullen worden verleend.

Dringendheid

De vraag of de verhuurder de bedrijfsruimte dringend nodig heeft, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval, welke in de loop van de procedure nog kunnen wijzigen. Een veelgebruikt argument is dat van ontoereikende financiële middelen van de verhuurder in combinatie met de te verwachten inkomsten uit de beoogde exploitatie van een ander bedrijf in de betreffende bedrijfsruimte. Ook kan gedacht worden aan de financiële onmogelijkheid om nog een bedrijfsruimte te kopen om daar een eigen bedrijf uit te voeren. Een ander veelgehoord argument is het belang van een supermarktconcern bij uitbreiding van het aantal eigen vestigingen. Weer een ander argument kan het grote bedrijfseconomische belang zijn van bijvoorbeeld een hotel of restaurant, zodat zij ook ontbijtfaciliteiten kunnen geven aan hotelgasten.

De verhuurder hoeft slechts het dringend eigen gebruik aannemelijk te maken. De bewijslast ligt bij hem. Het is echter niet nodig om objectieve gegevens aan te voeren. Algemene bedrijfseconomische gronden kunnen al voldoende zijn om de dringende noodzaak aannemelijk te achten. Als de huurder alternatieven aanvoert, wil dit nog niet per se zeggen dat een beroep op deze opzeggingsgrond van de baan is. Dat zal anders zijn als de huurder aannemelijk weet te maken dat het voldoende in de rede ligt om die andere mogelijkheden te benutten.

Als de verhuurder het bovenstaande aannemelijk maakt, dan is er geen plaats meer voor een belangenafweging van de huurder tegen die van de verhuurder (dit is anders dan bij woonruimte). Daarbij maakt het niet uit op welke wijze de wil tot dringend eigen gebruik is ontstaan. Zo kan de verhuurder niet worden tegengeworpen dat hij zelf de omstandigheid heeft gecreëerd die tot opzegging hebben geleid.

Wachttijd van drie jaar

Volgens artikel 7:296 lid 2 BW is een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik niet toewijsbaar als de verhuurder de rechtsopvolger is van de vorige verhuurder (dus de nieuwe verhuurder) en hij de huur opzegt binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht.

De wachttijd gaat dus pas lopen als de huurder door middel van een schriftelijke mededeling van de eigendomsoverdracht op de hoogte is gesteld. De nieuwe verhuurder moet dus drie jaar wachten voordat hij de huurovereenkomst opzegt wegens dringend eigen gebruik.

(Schade)vergoedingen voor huurder bij dringend eigen gebruik

Als de huurovereenkomst wordt ontbonden, kan de huurder aanspraak maken op een aantal vergoedingen:

• Een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten;
• Vergoeding in geval van ontbreken wil verhuurder;
• Goodwillvergoeding (artikel 7:308 BW);
• Vergoeding wegens afbraak in het algemeen belang (artikel 7:309 BW);
• Vergoeding bij onderverhuur (artikel 7:306 BW).

Een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten

Bij deze vergoeding gaat het om een tegemoetkoming en niet om een volledige vergoeding. Vaak worden hoge bedragen geëist, maar veel lagere bedragen toegekend. Daarbij kan het alleen gaan om daadwerkelijke verhuis- en inrichtingskosten.

Vergoeding in geval van ontbreken wil verhuurder

Als de wil om het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen van aanvang af of in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, dan is verhuurder schadeplichtig ten opzichte van de huurder. De wil wordt geacht niet aanwezig te zijn geweest indien de bedrijfsruimte niet binnen een jaar na het einde van de huurovereenkomst duurzaam in gebruik is genomen door de verhuurder. De rechter bepaalt op verzoek van de huurder of ambtshalve een bedrag dat de verhuurder aan de huurder moet betalen. Deze vordering heeft een vervaltermijn van vijf jaar na het einde van de huurovereenkomst.

Goodwillvergoeding (artikel 7:308 BW)

Als de verhuurder voordeel geniet van het feit dat de bedrijfsruimte vervolgens wordt gebezigd voor de uitoefening van een bedrijf dat gelijksoortig is aan de vorige huurder, dan kan deze vorige huurder een naar billijkheid te berekenen vergoeding vorderen van de verhuurder. De vorige huurder moet dan wel bewijzen dat zijn ondernemersactiviteiten de verhuurder voordeel hebben opgeleverd. Het gaat hierbij om voordeel vanwege een gelijksoortig bedrijf. Hierbij kan gedacht worden aan het voortbouwen op een regelmatige klantenkring en een bestaande reputatie met als gevolg lagere marketing- en verkoopkosten. Van belang is wel dat het voordeel toe te schrijven is aan de ondernemersactiviteit van de vorige huurder en de verhuurder dit voordeel ook echt geniet. Een voordeel dat voortvloeit uit de aard of ligging van de bedrijfsruimte valt hier dus niet onder.

Vergoeding wegens afbraak in het algemeen belang (artikel 7:309 BW)

Indien de nieuwe verhuurder de huurovereenkomst door opzegging doet eindigen in verband met de omstandigheid dat de bedrijfsruimte met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken, is hij aan de huurder een schadeloosstelling verschuldigd. De reden hiervoor is het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd. Van algemeen belang is in ieder geval sprake bij realisering van een bestemmingsplan tot reconstructie van een bebouwde kom. Aan het begrip ‘algemeen belang’ wordt de eis gesteld dat het ten minste uitdrukking heeft gevonden in een concreet openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd.

Vergoeding bij onderverhuur (artikel 7:306 BW)

In artikel 7:306 BW is bepaald dat een onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte eindigt op het door de rechter vastgestelde tijdstip van ontruiming. Als de hoofdhuurder de onderhuurder niet, of niet juist heeft voorgelicht omtrent deze termijn en als hij bij de bepaling van het tijdstip van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt, is hij verplicht de schade die de onderhuurder daardoor lijdt, te vergoeden.

Advocaat huurrecht nodig inzake dringend eigen gebruik?

SVZ advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht en procesrecht. Wordt u als huurder dan wel als verhuurder van een 290-bedrijfsruimte geconfronteerd met een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik,  neem dan gerust vrijblijvend contact met ons op. Door onze actuele en uitgebreide kennis van het huurrecht kunnen wij u adviseren over uw juridische positie, mogelijke argumenten die u kunt aandragen en uw bewijspositie. Daarnaast kunnen wij u bijstaan in een gerechtelijke procedure. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op.

SVZ advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht en het procesrecht. Wij zijn op de hoogte van de wettelijke regels en de relevante (actuele) jurisprudentie. In dit artikel zullen wij kort samenvatten wanneer er sprake is van dringend eigen gebruik en welke vorderingen in dat kader over en weer ingesteld kunnen worden. Aan de hand van uw specifieke situatie kunnen wij u uiteraard nader adviseren en eventueel bijstaan in een gerechtelijke procedure. Neem gerust vrijblijvend en kosteloos contact met ons op voor een kennismakingsgesprek.

Dringend eigen gebruik: artikel 7:274 lid 1 sub c BW

De wet noemt limitatief alle mogelijke opzeggingsgronden voor opzegging van de huurovereenkomst van woonruimte. Eén van deze opzeggingsgronden is dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW):

‘’De rechter kan de vordering slechts toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in de artikelen 274c tot en met 274^e, andere passende woonruimte kan verkrijgen.’’

Wat zijn de vereisten voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik?

1. De verhuurder moet het gehuurde dringend zelf nodig hebben voor eigen gebruik. Indien dit niet het geval is, wordt de vordering van de verhuurder afgewezen.
2. De verhuurder heeft het gehuurde zo dringend nodig, dat na een belangenafweging niet van de verhuurder gevergd kan worden dat hij de huurovereenkomst voorzet. De belangenafweging moet dus in het voordeel van de verhuurder uitvallen. Indien dit niet het geval is, wordt de vordering van de verhuurder afgewezen.
3. De huurder moet andere passende woonruimte kunnen vinden. Indien dit niet het geval is, wordt de vordering van de verhuurder afgewezen.

Eigen gebruik

Het eerste vereiste houdt in dat de verhuurder de woning voor eigen gebruik nodig heeft. Gebruik door anderen, bijvoorbeeld familieleden, valt in beginsel niet onder eigen gebruik. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt als de verhuurder hiermee gediend is/hierbij belang heeft.

Dringend eigen gebruik

Zoals hiervoor al aan de orde kwam moet het eigen gebruik daarnaast dringend zijn. De verhuurder moet de dringendheid van het eigen gebruik aannemelijk maken. In een eventuele gerechtelijke procedure zal de rechter de dringendheid van het eigen gebruik beoordelen in het kader van de belangenafweging.

In de volgende situaties kan bijvoorbeeld sprake zijn van dringend eigen gebruik:

• Het gebruik/bewoning van het gehuurde door de huurder zelf (of een andere persoon), indien dit een dringend belang voor de verhuurder oplevert.
• Het bestaan van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten (financiële argumenten).
• Sloop van het gehuurde.
• Renovatie van het gehuurde.

Belangenafweging huurder vs. Verhuurder

Als de verhuurder een eigen belang heeft bij het gebruik van de woning en dit belang is tevens dringend, wil dit nog niet zeggen dat de verhuurder de huurovereenkomst per definitie succesvol kan opzeggen. In de belangenafweging dienen ook de belangen van de huurder meegewogen te worden.

Belangen huurder

Uit de jurisprudentie blijken onder meer de volgende belangen die aan de zijde van de huurder een rol kunnen spelen:

• De huurwoning is in de (directe) omgeving van bepaalde voorzieningen (zoals scholen, openbaar vervoer et cetera) waar de huurder en zijn medebewoners gebruik van maken.
• De (lange) duur dat de huurder al in de woning verblijft/de woning huurt.
• De gezondheid van de huurder kan een rol spelen.
• Eventuele belangen van onderhuurders kunnen relevant zijn.

Belangen verhuurder

De belangen van de verhuurder lopen doorgaans gelijk met de dringende reden voor opzegging van de huurovereenkomst. Wat wel en niet kwalificeert als dringende redenen is hiervoor al aan de orde gekomen.

De verhuurder moet er bij een voorgenomen opzegging wegens dringend eigen gebruik wel op letten dat er omstandigheden zijn, die in zijn of haar nadeel kunnen werken in de belangenafweging. Gedacht kan worden aan de volgende situaties:

• Wanneer de verhuurder de spoedeisende situatie zelf (mede) heeft veroorzaakt.
• Het is voor de verhuurder mogelijk om andere geschikte woonruimte te kopen dan wel te huren, hetgeen in dit concrete geval ook redelijkerwijs van hem/haar mag worden verwacht.
• Het feit dat de verhuurder over diverse woningen beschikt en dat hij/zij ook de keuze heeft in één van deze andere woningen te gaan wonen.

Passende vervangende woonruimte voor huurder

De laatste eis voor een geslaagde opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, is dat de huurder passende vervangende woonruimte moet kunnen vinden. Wat als ‘’passend’’ kwalificeert, wordt in de jurisprudentie ruim uitgelegd. Hierbij geldt dat de vervangende woonruimte niet per definitie gelijk of gelijkwaardig hoeft te zijn aan de huidige woonruimte. Als voorbeeld geldt dat ook woonruimte die qua grote, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt, passend kan zijn. Zelfs een woning met een hogere huurprijs of zelfs een koopwoning kan in bepaalde gevallen passend zijn.

Bij de beoordeling van het criterium ‘’passend’’ zijn de persoonlijke omstandigheden van de huurder en de plaatselijke woningmarkt eveneens relevant. De vervangende woonruimte moet passen bij de situatie/omstandigheden van de huurder. Een woning met een hogere huurprijs kan bijvoorbeeld passend zijn, wanneer de huurder in staat is deze hogere prijs te betalen.

Daarnaast dient rekening te worden gehouden met de binding die de huurder heeft met de directe omgeving van het gehuurde. Bijvoorbeeld: als er schoolgaande kinderen in het spel zijn, zullen woningen op grotere afstand van het gehuurde, minder snel als passend kwalificeren.

Moet de verhuurder zorgen voor passende vervangende woonruimte?

De verhuurder behoeft enkel aan te tonen dat er passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Hij hoeft deze vervangende woonruimte niet zelf en daadwerkelijk aan te bieden aan de huurder.

De verhuurder kan de beschikbaarheid van de passende woonruimte in een procedure aantonen door het overleggen van relevante advertenties en aanbiedingen van makelaars of Funda.

Let wel: hoewel de verhuurder moet aantonen dat er passende vervangende woonruimte beschikbaar is, rust op de huurder wel een inspanningsverplichting om zelf op zoek te gaan naar vervangende woonruimte.

Verhuiskostenvergoeding

De rechter kan bepalen dat, bij opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, een verhuiskostenvergoeding betaald dient te worden aan de huurder. De hoogte van deze vergoeding is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en verschilt sterk per situatie. Daarbij dient wel opgemerkt te worden dat deze vergoeding geen schadeloosstelling inhoudt. De huurder heeft geen recht op een algehele vergoeding van zijn kosten. Het gaat om een tegemoetkoming in de kosten. Het voert in het kader van dit artikel te ver om hier al te diep op in te gaan. Wenst u meer informatie te verkrijgen over een mogelijke verhuiskostenvergoeding in uw specifieke situatie, neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Schadeplichtigheid bij ontbreken wil om het gehuurde te gebruiken

Als de huurovereenkomst is beëindigd wegens dringend eigen gebruik, maar de verhuurder neemt het gehuurde niet in gebruik, kan de verhuurder onder omstandigheden een schadevergoeding verschuldigd zijn aan de huurder. Daarbij is beslissend of de verhuurder een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven omtrent zijn wil/bedoeling om het gehuurde zelf in gebruik te nemen. Het gaat dan om de wil die bestond bij aanvang, althans in ieder geval vanaf het moment vóórdat op zijn vordering werd beslist.

De verhuurder is niet aansprakelijk/schadeplichtig als hij de bedoeling had het gehuurde in eigen gebruik te nemen, maar dit is verhinderd door overmacht of een andere oorzaak.

Bewijs ontbreken wil om het gehuurde in gebruik te nemen

Uiteraard is het voor een huurder zeer moeilijk om te bewijzen of de verhuurder al dan niet de wil had (en/of deze wil op een bepaald moment is veranderd) om het gehuurde zelf dringend in gebruik te nemen. Ter tegemoetkoming van de (voormalig) huurder is in de wet daarom een bewijsvermoeden opgenomen. Dit houdt in dat de wil om het gehuurde in eigen gebruik te nemen er op grond van de wet vermoed wordt niet te zijn geweest, als de verhuurder het gehuurde niet binnen één jaar na het einde van de huurovereenkomst duurzaam in gebruik heeft genomen. De verhuurder kan hiertegen evenwel tegenbewijs aanleveren.

Let wel: Als u als huurder twijfelt of de verhuurder inderdaad de wil heeft om het gehuurde in gebruik te nemen, dan kunt u de rechter in de beëindigingsprocedure verzoeken om alvast een bedrag vast te stellen dat betaald dient te worden wanneer op een later moment zou blijken dat de wil aan de zijde van de huurder om het gehuurde in gebruikt te nemen, inderdaad ontbreekt. De rechter is ook bevoegd, wanneer een dergelijk verzoek niet wordt ingediend, het bedrag ambtshalve vast te stellen.

Wachttijd 3 jaar na verkoop

Als de verhuurder het gehuurde pand verkoopt, kan de koper (zijnde de nieuwe verhuurder) niet binnen drie jaar nadat hij eigenaar is geworden van het gehuurde, de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 5 sub b BW). Wanneer de verhuurder na deze wachttijd de huurovereenkomst alsnog opzegt, dan moet hij wel alle opzeggingsregels, inclusief de dan geldende opzegtermijn, in acht nemen.

Advocaat huurrecht

SVZ advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht en het contactenrecht. Wij beoordelen graag uw huurovereenkomst.

Essentiële onderdelen huurovereenkomst

In een huurovereenkomst moeten een aantal essentialia opgenomen worden.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Aanduiding van partijen;
• De omschrijving van het gehuurde;
• Gebruik van het gehuurde/de bestemming van het gehuurde;
• Aanvangsdatum;
• Duur en einde van de overeenkomst;
• Huurprijs;
• Servicekosten;
• Boetebedingen;

Naast de huurovereenkomst wordt vaak gebruik gemaakt van algemene bepalingen, waarover later meer.

Tevens is het belangrijk dat goed stil wordt gestaan bij het type onroerend goed dat gehuurd/verhuurd wordt, de intenties van partijen en de specifieke wensen/afspraken die aanvullend zijn gemaakt. Deze onderdelen zorgen er namelijk voor dat de huurovereenkomst op maat is.

Beoordelen huurovereenkomst: dwingend en regelend recht

Bij de huur/verhuur van woonruimte is veelal sprake van dwingend recht. Hiervan kan niet worden afgeweken. Bij bedrijfsruimte is er echter (ook) sprake van semi-dwingend recht. Bij bedrijfsruimte komt het daarom veel voor dat in de huurovereenkomst of in de van toepassing zijnde algemene bepalingen wordt afgeweken van wettelijke regels. Het is voor u als huurder dan wel verhuurder van belang hiervan voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst goed op de hoogte te zijn. Afwijkingen van de wettelijke regels kunnen immers in uw voordeel, maar ook in uw nadeel zijn. Zorg ervoor dat u een weloverwogen en geïnformeerde keuze maakt.

Gebruik van het gehuurde

Wat valt er onder het gehuurde? Wat is de bestemming van het gehuurde? Op welke wijze mag het gehuurde gebruikt worden? Dit zijn allemaal vragen waar goed over nagedacht moet worden. Het zijn tevens zaken die niet standaard in modellen zijn opgenomen. Indien dergelijke zaken niet concreet omschreven zijn, kan  hierover achteraf discussie ontstaan.

Wij adviseren daarom om bijvoorbeeld kadastrale nummers te vermelden, het aantal kamers te omschrijven en de buitenruimten te noemen/specificeren. Daarnaast verdient het de voorkeur om goede tekening op te stellen en een proces-verbaal van oplevering op te stellen en aan te hechten. Wij kunnen u hierbij uiteraard behulpzaam zijn.

Modellen huurovereenkomst

Op internet zijn er diverse modellen met betrekking tot de huur en verhuur van diverse soorten onroerend goed te vinden. Een bekend voorbeeld zijn bijvoorbeeld de ROZ modellen.

Hoewel het gebruik van dergelijke modellen onder omstandigheden mogelijk is, is het belangrijk te beseffen dat het opstellen van huurovereenkomsten maatwerk is. Wanneer de overeenkomst goed aansluit op de specifieke situatie, kan dit problemen/geschillen achteraf voorkomen.

Voordat u een algemeen model hanteert, is het goed stil te staan bij het volgende.

1. Welk huurregime is van toepassing?
2. Vanuit welk perspectief is het model geschreven (verhuurder vs. huurder)?

Een huurovereenkomst wordt vaak aangegaan voor een lange periode en de uiteindelijke financiële gevolgen kunnen groot zijn. Het beoordelen van de huurovereenkomst is dan ook van groot belang.

Welk huurregime is van toepassing?

De huur en verhuur van onroerend goed kent drie afzonderlijke huurregimes, welke ieder hun eigen (dwingendrechtelijke) wettelijke bepalingen kennen:

• woonruimte (artikel 7:232 BW)
  Veel ondernemers verhuren (bijvoorbeeld bij wijze van belegging) woning(en). Het is van belang om hierover vooraf advies in te winnen. Huurders genieten doorgaans namelijk vergaande huurbescherming.
• bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW)
  Het betreffen gebouwde onroerende zaken welke voor het publiek toegankelijk zijn. Deze categorie wordt ook wel aangeduid als middenstandsbedrijfsruimte of detailhandelsbedrijfsruimte.
• overige bedrijfsruimten (artikel 7:230a BW)
  Dit is een restcategorie voor bedrijfsmatige objecten welke niet als middenstandsbedrijfsruimte worden gekwalificeerd. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan kantoorruimte, industriefuncties en showrooms.

In de praktijk zien wij het nog vaak gebeuren dat bepalingen voor een verkeerd huurregime zijn opgenomen. Dit kan tot onnodige complicaties leiden. Het is goed om u hierover vooraf te laten informeren.

Beoordeling vanuit perspectief verhuurder vs. huurder

De meeste modellen van huurovereenkomsten zijn met een bepaald doel opgesteld. Ze worden bijvoorbeeld veelal gehanteerd door dan wel huurders dan wel verhuurders. Het spreekt voor zich dat dit invloed heeft op de bepalingen die zijn opgenomen en de partij in wiens voordeel de modellen zijn opgesteld. Dit kan voorkomen worden door u goed te laten informeren.

Indien u een huurcontract van uw wederpartij heeft ontvangen, kunnen wij deze beoordelen. Eventueel voor u negatieve bepalingen kunnen wij opsporen. Wij stellen in dat kader voor onze cliënten ook vaak conceptteksten op ter vervanging van de (negatieve) bepalingen. Aan de hand daarvan kunnen vervolgens onderhandelingen met de wederpartij gevoerd worden.

Beoordelen boetebeding in huurovereenkomst

In de huurovereenkomst worden ook vaak boetebedingen opgenomen. Het is van belang hier goed naar te kijken. De boetes kunnen namelijk hoog oplopen en kunnen daardoor verstrekkende gevolgen hebben.  Wij kunnen voor u beoordelen of (de hoogte van) de boete redelijk is. Indien u op grond van de overeenkomst een boete verschuldigd bent, is het onder omstandigheden tevens mogelijk om de boete te matigen. Wilt u weten of een boete voor matiging in aanmerking komt? Wij onderzoeken en beoordelen het graag voor u.

Algemene huurvoorwaarden bij huurovereenkomst

Naast de huurovereenkomst worden er doorgaans algemene huurvoorwaarden overeengekomen. Deze algemene huurvoorwaarden kwalificeren als ‘’algemene voorwaarden’’ in de zin van artikel 6:231 BW.

Op grond van de wet geldt dat algemene voorwaarden (te weten: een of meer bedingen die zijn opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, met uitzondering van bedingen die de kern van de prestaties aangeven) vernietigbaar zijn, wanneer deze niet uiterlijk vóór of tijdens het sluiten van de overeenkomst ter hand zijn gesteld. In de praktijk zien wij dat het op dit punt vaak mis gaat.

Het is mogelijk dit te ondervangen door een goede formulering in de overeenkomst, waarbij de huurder verklaart de algemene voorwaarden te hebben ontvangen. Op grond van de jurisprudentie geldt echter dat het bij de formulering van een dergelijke bepaling zeer nauw komt. Laat u daarom vooraf goed adviseren.

Advocaat Haarlem beoordeling huurovereenkomst

Wijzigingen aan het gehuurde

Op grond van artikel 7:216 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek kan de huurder, wanneer sprake is van geoorloofde veranderingen aan het gehuurde, die na het einde van de huurovereenkomst niet zijn verwijderd, een vergoeding vorderen.

Het is van belang dat de huurder voordat hij wijzigingen uitvoert (I) controleert of dit op basis van de huurovereenkomst en/of de bijbehorende Algemene Huurbepalingen überhaupt mag, (II) uitdrukkelijk toestemming vraagt aan de verhuurder en (III) deze toestemming schriftelijk vast legt, teneinde bewijsproblemen achteraf te voorkomen. Indien de huurder niet kan aantonen dat het geoorloofde wijzigingen betreffen, kan de vordering op dat punt namelijk al stuk lopen.

Juridische eisen ongerechtvaardigde verrijking verhuurder

Daarnaast dient te worden voldaan aan de wettelijke vereisten voor ongerechtvaardigde verrijking, zoals omschreven in artikel 6:212 BW:

• Verrijking van de een (in dit geval de verhuurder);
• Verarming van de ander (in dit geval de huurder);
• Een verband tussen de verrijking en de verarming;
• De ongerechtvaardigdheid van de verrijking.

Verrijking van de een (in dit geval de verhuurder)

Bij de verrijking van de verhuurder gaat het om de toename van zijn vermogen, of om afgewend nadeel (bijvoorbeeld bespaarde kosten). Om de verrijking van de verhuurder in een eventuele gerechtelijke procedure aan te tonen kan gedacht worden aan taxatierapporten waaruit blijkt dat het bedrijfspand door de verbouwing in waarde is gestegen. Daarnaast kan gedacht worden aan facturen van de verbouwing, welke kosten voor de verhuurder immers bespaard zijn gebleven.

Verarming van de ander (in dit geval de huurder)

De huurder moet op zijn beurt daadwerkelijk verarmd zijn. Deze verarming kan zowel bestaan uit geleden verlies als gederfde winst. Het is van belang dat u als huurder de daadwerkelijk gemaakte kosten goed kunt onderbouwen. De advocaten van SVZ advocaten kunnen u hierover adviseren.

Een verband tussen de verrijking en de verarming

Er moet een rechtstreeks verband bestaan tussen de verrijking van de verhuurder en de verarming van de huurder.

De ongerechtvaardigdheid van de verrijking

Op deze grond loopt een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking vaak stuk. Er mag namelijk geen redelijke grond aanwezig zijn voor de verrijking. Er is bijvoorbeeld geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking als er sprake is van een schenking of gunstige koop.

Advocaat schadevergoeding bij ongerechtvaardigde verrijking

Wanneer is voldaan aan de vereisten voor ongerechtvaardigde verrijking als gevolg van uitgevoerde verbouwingen aan het gehuurde, dient de verhuurder de door de huurder geleden schade te vergoeden. Deze schade is echter begrensd tot:

1. Maximaal de hoogte van de verrijking van de verhuurder;
2. Maximaal de hoogte de verarming van de huurder/de daadwerkelijk geleden schade;
3. Tot slot zal er een redelijkheidstoets worden uitgevoerd door de rechter.

De jurisprudentie is zeer casuïstisch van aard. Het is daarom van belang om, voorafgaand aan een eventuele gerechtelijke procedure, de financiële positie in kaart te brengen. De advocaten van SVZ advocaten beschikken over zowel juridische als financiële kennis en kunnen u in dat kader goed adviseren.

Contract en ongerechtvaardigde verrijking verhuurder

Afwijking van het bovenstaande is voor bedrijfsruimten mogelijk. Artikel 7:216 BW waarin het een en ander is geregeld, is voor bedrijfsruimten van regelend recht. Wat in de praktijk daarom vaak gebeurt is dat verhuurders een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking contractueel uitsluiten in de huurovereenkomst of de algemene bepalingen. In de vaak gebruikte ROZ-modellen is een dergelijke uitsluiting ook opgenomen. Wanneer u twijfelt of een dergelijke afwijking in uw geval aan de orde is, kunt u vrijblijvend contact opnemen met SVZ advocaten.

Procesadvocaat schadevergoeding huurder

Bij een contractuele uitsluiting van ongerechtvaardigde verrijking, zal de vordering tot schadevergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking doorgaans niet slagen. Toch zijn er in de rechtspraak enkele gevallen bekend waarin de verhuurder, ondanks de contractuele uitsluiting van ongerechtvaardigde verrijking, toch is veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding aan de huurder. Enkele factoren die van belang kunnen zijn:

• In hoeverre heeft de huurder de gemaakte kosten kunnen terugverdienen?
• In hoeverre heeft de verhuurder profijt van de verbouwing?
• Daarnaast kunnen er bijkomende omstandigheden zijn die van belang zijn (bijvoorbeeld de onderlinge verhoudingen tussen huurder en verhuurder, de historie et cetera)

Advies SVZ advocaten over huurrecht

Heeft u als huurder of verhuurder te maken met huurachterstanden bij bedrijfsruimte tijdens de coronacrisis? Neem dan vrijblijvend contact op met SVZ advocaten. Onze advocaten zijn gespecialiseerd in het huurrecht en zijn op de hoogte van de actuele stand van zaken.

Huurachterstand juridische gevolgen

Het algemene uitgangspunt is dat partijen hun contractuele verplichtingen moeten nakomen. Een van de belangrijkste verplichtingen van de huurder is om de huur (tijdig) te betalen.

De verhuurder kan allereerst nakoming vorderen en betaling van de achterstallige huurtermijnen afdwingen in een procedure bij de kantonrechter. In bepaalde gevallen kan ook contractuele (boete) rente en juridische kosten worden gevorderd. Wel zal de rechter toetsen of deze aanvullende kosten en rentebedragen in juridische zin redelijk zijn, zeker gezien de bijzondere omstandigheden van de coronacrisis.

Op grond van vaste jurisprudentie (uitspraken van rechters) geldt dat een huurachterstand van minder dan drie maanden, in beginsel niet kwalificeert als een zodanige ernstige wanprestatie dat deze (I) de ontbinding van het gehuurde rechtvaardigt en (II) tot ontruiming van het gehuurde kan leiden. Onder normale omstandigheden zal de rechter bij een huurachterstand van minder dan drie maanden de huurder doorgaans in de gelegenheid stellen om de huurachterstand alsnog te betalen. Daarbij kunnen alle omstandigheden van het geval relevant zijn.

Uit de rechtspraak volgt dus dat een huurder die (bijvoorbeeld als gevolg van de coronacrisis) gedurende een periode van twee tot drie maanden de huur niet kan betalen, niet direct risico loopt dat tot ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst zal worden overgegaan.

Let op: dit kan bijvoorbeeld anders zijn indien er bijkomende feiten of omstandigheden zijn, zoals bijvoorbeeld stelselmatige wanbetaling in het verleden. In een dergelijke geval kan de ontbinding en/of ontruiming ook bij een huurachterstand van minder dan drie maanden worden toegewezen.

Coronacrisis: ontbinding en ontruiming bij huurachterstand?

Of bij een huurachterstand die is ontstaan tijdens de coronacrisis ontbinding van de huurovereenkomst en gedwongen ontruiming wordt toegewezen, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Betalingsonmacht van de huurder komt in beginsel voor diens eigen rekening en risico.  De coronacrisis is echter een bijzondere omstandigheid. De kantonrechter zal onder meer de volgende aspecten in zijn oordeel betrekken:

• Wanneer is de betalingsachterstand ontstaan?
• Is er in het verleden (stelselmatig) sprake geweest van een huurachterstand?
• Is de oorzaak van de huurachterstand (enkel) gelegen in de coronacrisis en zo ja, kan dit (door middel van financiële stukken) worden onderbouwd?
• Heeft de huurder onderzocht/gebruik gemaakt van de diverse overheidsregelingen die door de overheid worden aangeboden?
• Ligt het in de lijn der verwachting dat de huurder binnenkort de huur weer kan betalen?
• Wat zijn de (overige) wederzijdse belangen?

Neem gerust vrijblijvend contact op met de advocaten van SVZ advocaten om bovenvermelde vragen door te nemen en te bespreken wat dit concreet betekent voor uw situatie.

Overleg tussen huurder en verhuurder

SVZ advocaten adviseert huurders die (als gevolg van de coronacrisis) een huurachterstand hebben opgelopen, om in overleg te treden met de verhuurder. Het is van belang om de verhuurder hierover tijdig te informeren.

Daarbij adviseren wij tevens om de verhuurder inzicht te geven in de financiële situatie. Als huurder kunt u de verhuurder (indien mogelijk) daarnaast de volgende voorstellen doen:

• Afspraken maken over uitstel van betaling.
• Afspraken maken over (gedeeltelijke) kwijtschelding van de huurachterstand.
• Afspraken maken over (tijdelijke) huurprijsvermindering.

Advies SVZ advocaten

Wanneer u als huurder of verhuurder geconfronteerd wordt met een huurachterstand als gevolg van de coronacrisis, is het van belang om snel te handelen.

Vereiste huurovereenkomst: betaling

Wat zijn de vereisten voor een huurovereenkomst? Indien aan de twee vereisten van artikel 7:201 BW is voldaan, namelijk het verschaffen van het gebruik van het gehuurde en het voldoen van een tegenprestatie, dan is er sprake van een huurovereenkomst.

Het betalen van een vergoeding, meestal in de vorm van geld, vormt daarom een essentieel onderdeel van de huurovereenkomst en tevens een van de belangrijkste verplichtingen van de huurder. Wanneer de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, meer specifiek wanneer hij zijn betalingsverplichting niet nakomt, is er sprake van wanprestatie. Wanneer er sprake is van wanprestatie kan de rechter de huurovereenkomst van bedrijfsruimte onder omstandigheden ontbinden.

Huurachterstand van drie maanden of meer

Een bedrijfsruimte wordt doorgaans verhuurd voor een huurperiode van vijf plus vijf jaar. Een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte kan tussentijds niet zomaar worden opgezegd. Voor de opzegging van 290-bedrijfsruimte gelden specifieke opzeggingsgronden.

Met betrekking tot 230a-bedrijfsruimte geldt dat de huurder, na het eindigen van de huurovereenkomst, eventueel nog aanspraak kan maken op ontruimingsbescherming. Met andere woorden: de verhuurder kan niet zomaar over gaan tot opzegging en/of ontruiming van het gehuurde.

Dit is anders wanneer er sprake is van een huurachterstand van drie maanden of meer. In dat geval voldoet de huurder namelijk niet aan zijn betalingsverplichting en kan er zoals vermeld sprake zijn van wanprestatie. De termijn van drie maanden geldt in beginsel voor woonruimte, maar uit de jurisprudentie blijkt dat deze termijn doorgaans ook wordt aangehouden bij bedrijfsruimte.

Hoewel de termijn van 3 maanden huurachterstand doorgaans wordt gehanteerd, kijkt de kantonrechter naar alle relevante omstandigheden van het geval. De vraag die de kantonrechter dient te beantwoorden is of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en zo ja, of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolg (ontruiming) rechtvaardigt.

Bij de beantwoording van de vraag of de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zijn de omstandigheden van het geval relevant.

Enkel relevante omstandigheden die terugkomen in de jurisprudentie:

• Inlossing van de huurachterstand één dag voor de zitting kan ervoor zorgen dat de ontbinding niet wordt toegewezen door de rechter.
• Het verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst kan worden afgewezen indien de verhuurder in het verleden geen actie heeft ondernomen bij stelselmatige huurachterstanden.
• Zwaarwegende belangen van de huurder bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde spelen eveneens een rol in de afweging die de rechter dient te maken.
• De daadwerkelijke schade en het risico aan de zijde van de verhuurder worden meegewogen in de uiteindelijke beslissing van de rechtbank.

Herhaaldelijke huurachterstanden

Wanneer er geen sprake is van een huurachterstand van minimaal drie maanden, maar er stelselmatig sprake is van een huurachterstand/wanbetaling, dan kan dit alsnog tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden. Er is in dat geval namelijk sprake van herhaalde wanprestatie. Wij adviseren verhuurders dan ook om bij een betalingsachterstand direct actie te ondernemen en de huurder hierop aan te spreken. Op die wijze kan er een dossier worden opgebouwd, dat in een eventuele latere procedure relevant kan zijn.

Ontbinding huurovereenkomst bij huurachterstand kantonrechter

De verhuurder van bedrijfsruimte kan zich tot de kantonrechter wenden wanneer er sprake is van een betalingsachterstand. De verhuurder kan de kantonrechter verzoeken om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarnaast kan de kantonrechter de huurder veroordelen om tot betaling van de achterstallige huur over te gaan. De advocaten van SVZ advocaten hebben hiermee geruime ervaring en kunnen u hierin bijstaan.

Ontruiming vorderen in kort geding

Een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst is een bodemprocedure en kan daarom enkele maanden in beslag nemen. Vooruitlopend op deze ontbindingsprocedure kan de verhuurder een kort geding procedure starten, waarin ontruiming van het gehuurde kan worden gevorderd. Indien u hierover advies wenst te ontvangen, neem dan vrijblijvend contact op met SVZ advocaten.

Betaling nog te vervallen huur bij wijze van schadevergoeding

Wanneer het ontbindingsverzoek wordt toegewezen, terwijl de verhuurder nog geen nieuwe huurder heeft, dan kan de verhuurder de kantonrechter verzoeken om de huurder te veroordelen tot betaling van de huurtermijnen tot aan de einddatum van de huurovereenkomst. Wanneer de verhuurder wel al een nieuwe huurder heeft gevonden, kunnen de huurbetalingen tot aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst met de nieuwe huurder worden gevorderd. De betreffende vorderingen zijn feitelijk geen huurbetalingen, maar zijn verschuldigd uit hoofde van schadevergoeding.

Let wel: Ook het algemene verbintenissenrecht is van toepassing op huurrechtkwesties. Zo geldt op grond van artikel 6:101 BW dat de verhuurder verplicht is de schade van de huurder zoveel mogelijk te beperken. Van de verhuurder mag worden verwacht dat hij zich inspant om een nieuwe huurder te vinden, teneinde  het van de ontruimde huurder te incasseren bedrag aan gederfde huurinkomsten gedurende de resterende looptijd van de ontbonden huurovereenkomst te beperken.

Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte

De verhuurder is bij de opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte gebonden aan de in artikel 7:296 BW genoemde opzeggingsgronden. Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, onder vermelding van één van de wettelijke opzeggingsgronden, maar de huurder niet met de opzegging instemt, dan blijft de huurovereenkomst van kracht tot het moment de rechter heeft beslist op de door de verhuurder in te stellen beëindigingsvordering.

Opzegging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik bedrijfsruimte

Een van de wettelijke opzeggingsgronden voor de huurovereenkomst van bedrijfsruimte, is ‘’dringend eigen gebruik’’. De opzeggingsgrond ‘’dringend eigen gebruik’’ is opgenomen in artikel 7:296 lid 1 sub b BW. De verhuurder dient, om zich succesvol op de opzeggingsgrond ‘’dringend eigen gebruik’’ te beroepen, aannemelijk te maken dat hij de bedrijfsruimte persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat hij de bedrijfsruimte daarvoor nodig heeft.

Dringend eigen gebruik: renovatie bedrijfsruimte

De renovatie van bedrijfsruimte valt ook onder de opzeggingsgrond ‘’dringend eigen gebruik’’. Wat valt er onder renovatie? Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan, aldus artikel 7:220 lid 2 BW.

Voor een geldige opzegging wegens ‘’dringend eigen gebruik’’, is vereist dat de renovatie van de bedrijfsruimte zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Wanneer is renovatie van de bedrijfsruimte zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk? Renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst is in beginsel mogelijk wanneer de plaats en de functie van het gehuurde ongewijzigd blijven. Bij de beoordeling hiervan kunnen alle omstandigheden een rol spelen.

Wanneer de plaats en de functie van het gehuurde ongewijzigd blijven, betekent dit echter niet onverkort dat de huurovereenkomst moet worden voortgezet. Bij de beantwoording van de vraag of de huurovereenkomst kan worden voortgezet, moeten alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld.

De volgende factoren spelen daarbij eveneens een rol:

• de omvang van het bij de renovatie/herontwikkeling betrokken complex;
• het aantal partijen dat daarbij betrokken is;
• de periode waarin de huurder geen gebruik kan maken van het gehuurde;
• de noodzaak van de renovatie.

Is de renovatie dringend?

Wanneer vaststaat dat de renovatie niet kan worden uitgevoerd met instandhouding van de huurovereenkomst, dan dient nog beoordeeld te worden of de renovatie voldoende dringend is. Hierbij geldt dat de verhuurder het dringende karakter van de renovatie slechts aannemelijk hoeft te maken. Hierbij zijn wederom alle omstandigheden van het geval relevant.

Of er al dan niet aan het vereiste van ‘’dringendheid’’ is voldaan zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden. Neem hierover gerust vrijblijvend contact op met de advocaten van SVZ advocaten. Enkele algemene opmerkingen in dit kader:

• Op grond van de jurisprudentie geldt dat algemene bedrijfseconomische redenen voor de verhuurder voldoende kunnen zijn om de noodzaak/dringendheid van het eigen gebruik (de renovatie) aan te tonen. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de omstandigheid dat de verhuurder na de renovatie een hogere huurprijs kan vragen.
• In het kader van de noodzaak/dringendheid van de renovatie speelt vaak een rol of de uitstraling (van bijvoorbeeld een winkelcentrum of andere bedrijfsruimte) nog wel voldoet aan de eisen van de huidige tijd.
• De term ‘’dringendheid’’ hoeft daarbij niet noodzakelijkerwijs te duiden op dringende/spoedeisende redenen.
• Het is in beginsel niet relevant of de renovatie dringend noodzakelijk is geworden door toedoen van de verhuurder.
• Indien en voor zover er alternatieven voor de renovatie zijn, is op zichzelf geen reden om een beroep door de verhuurder op ‘’dringend eigen gebruik’’ af te wijzen. Dit kan anders zijn indien de huurder er in slaagt om aannemelijk te maken dat het voor de hand ligt om deze alternatieve mogelijkheid ook daadwerkelijk te benutten.

Renovatie en belangenafweging

Wanneer de rechter vaststelt dat de verhuurder van bedrijfsruimte terecht een beroep heeft gedaan op ‘’dringend eigen gebruik’’ wegens renovatie, dan dient de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toe te wijzen. In geval van (290-)bedrijfsruimte is er (anders dan bij woonruimte) in dat geval geen ruimte meer voor een belangenafweging.

Belangenafweging artikel 7:296 lid 3 BW

Wanneer er sprake is van opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte wegens renovatie tegen de 10-jaarstermijn (of langer als de huurovereenkomst in langere termijnen voorziet), dan geldt dat de huurovereenkomst eveneens kan worden opgezegd op grond van een algemene belangenafweging (artikel 7:296 lid 3 BW).

De rechter kan in dit geval alle omstandigheden van het geval in zijn oordeel betrekken. De belangen van beide partijen wegen daarbij in beginsel even zwaar.

Welke belangen worden in geval van renovatie vaak in de belangenafweging betrokken?

• Wat is de noodzaak om tot herontwikkeling/renovatie over te gaan? Wanneer bijvoorbeeld een winkelcentrum niet langer voldoet aan de eisen van de huidige tijd, dan kan dit negatieve effecten hebben op de uitstraling van het winkelcentrum en als gevolg daarvan op de verhuurbaarheid en/of de huurprijzen.
• De duur van de huurovereenkomst.
• Het door de huurder uitgevoerde onderhoud (en de daaraan verbonden kosten).

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij renovatie

De huurovereenkomst blijft van kracht tot het moment dat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een beëindigingsverzoek. Met name wanneer er in hoger beroep en cassatie wordt gegaan door de huurder, kan een dergelijk traject jaren duren. In de tussentijd eindigt de huurovereenkomst niet, en kan de verhuurder niet tot renovatie overgaan.

Het komt echter voor dat rechters in eerste aanleg een vonnis tot beëindiging van de huurovereenkomst uitvoerbaar bij voorraad verklaren, vanwege het feit dat zij het verweer van de huurder als kennelijk ongegrond  beoordelen. In dat geval kan de verhuurder wel overgaan tot renovatie.

Renovatie: advocaat huurrecht bedrijfsruimte

Zowel wanneer u als verhuurder over wenst te gaan tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens renovatie, als wanneer u dit als huurder wenst te voorkomen, geldt dat deze stellingen deugdelijk juridisch onderbouwd moeten worden (en eventueel ondersteund met onder andere rapporten en financiële prognoses). Het valt daarom aan te bevelen om vooraf advies in te winnen van een advocaat die gespecialiseerd is in het huurrecht.

Huurovereenkomst artikel 230a-bedrijfsruimte

Zogenaamde artikel 230a-bedrijfsruimte is een aparte categorie huurobjecten, waarvoor ook een apart huurregime geldt. Van artikel 230a-bedrijfsruimte is sprake wanneer het gaat om een gebouwde onroerende zaak, die geen woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW betreft en die tevens geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW betreft.

Onder deze categorie bedrijfsruimte vallen onder andere kantoren, banken, opslagplaatsen, fabrieken, magazijnen, etalages, clublokalen, praktijkruimten van beroepsbeoefenaren (zoals artsen, notarissen en advocaten) en garages.

De grenzen tussen artikel 290 (bedrijfsruimte) en artikel 230 (overige bedrijfsruimte) zijn niet altijd helder. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, is de aanduiding boven de huurovereenkomst niet relevant bij de kwalificatie van de huurovereenkomst. De rechter zal de concrete feiten en omstandigheden in zijn uiteindelijke oordeel betrekken. De advocaten van SVZ advocaten hebben hiermee geruime ervaring en zijn op de hoogte van de recente jurisprudentie. Bij de opzegging van de huurovereenkomst is het toepasselijke huurregime van belang, onder meer voor de vraag of er sprake is van ontruimingsbescherming.

Termijn huurovereenkomst 230a overige bedrijfsruimte

Bij zogenaamde 230a-bedrijfsruimte geldt dat partijen zelf de huurtermijn(en) en de verlengings-systematiek kunnen bepalen, zij worden daarin niet belemmerd door het wettelijke systeem. In de praktijk wordt vaak een eerst termijn van vijf of tien jaar overeengekomen, waarna een voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd volgt.

Partijen zijn daarnaast vrij om overeen te komen op welke wijze de huurovereenkomst aanvangt en eindigt. Indien partijen hierover niks afspreken, gelden er aanvullende wettelijke bepalingen:

• Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt wanneer deze bepaalde tijd is verstreken, zonder dat opzegging is vereist (artikel 7:228 lid 1 BW);
• Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging van die huurovereenkomst (artikel 7:228 lid 2 BW);

Ontruimingsbescherming

Op grond van artikel 7:224 lid 1 BW geldt de plicht voor de huurder om het gehuurde, bij het einde van de huur, weer aan de verhuurder ter beschikking te stellen. Dit kan echter worden doorkruist door artikel 7:230a BW, waarin de ontruimingsbescherming is geregeld. Indien een huurder aanspraak kan maken op ontruimingsbescherming, dan betekent het einde van de huurovereenkomst niet het einde van het recht op het gebruik van de gehuurde zaak.

Aanzegging ontruiming

De verhuurder van 230a bedrijfsruimte dient bij het einde van de huurovereenkomst de ontruiming van het gehuurde aan te zeggen. Zolang dit niet is gebeurd, hoeft de huurder (ondanks het feit dat de huurovereenkomst is geëindigd) het gehuurde niet te ontruimen.

Let op: Indien er dus sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot 230a bedrijfsruimte voor bepaalde tijd, dan hoeft de huurder de huurovereenkomst weliswaar niet op te zeggen (deze eindigt bij het verstrijken van de bepaalde tijd) maar dan moet de verhuurder wel de ontruiming aanzeggen. In de praktijk wordt dit vaak vergeten.

Vereisten aanzegging ontruiming

Wat zijn de vereisten voor de aanzegging van de ontruiming?

• De aanzegging moet schriftelijk worden gedaan (bewijstechnisch raden wij u aan om dit per aangetekende brief te doen, met bewijs van ontvangst);
• De aanzegging tot ontruiming van het gehuurde moet gedaan worden tegen een datum die ligt op  of na de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst;
• De aanzegging van de ontruiming moet voldoende duidelijk zijn omschreven, zodat de inhoud daarvan voor de huurder ondubbelzinnig duidelijk is.

Termijn ontruimingsbescherming

De ontruimingsbescherming kan in totaal maximaal drie jaar bedragen. De huurder dient hiervoor op tijd een verzoekschrift in te dienen bij de rechtbank. Op grond van artikel 7:230a BW geldt dat een huurder van overige bedrijfsruimte, binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, een verzoekschrift kan indienen bij de kantonrechter. Binnen deze termijn van 2 maanden kan de huurder niet gedwongen worden om het gehuurde te ontruimen. Wij adviseren huurders om het verzoekschrift tegen het einde van deze termijn in te dienen, om zodoende optimaal gebruik te maken van deze termijn.

Wanneer de huurder het verzoekschrift met het verzoek tot ontruimingsbescherming tijdig heeft ingediend, dan hoeft de bedrijfsruimte niet ontruimd te worden totdat de rechter een beslissing heeft genomen. De rechter dient in de procedure vast te stellen of het om bedrijfsruimte in de zin van artikel 230a gaat. Indien dit niet het geval is bestaat er namelijk geen recht op ontruimingsbescherming. Ook de aanzeggingsbrief met betrekking tot de ontruiming wordt door de rechter beoordeeld. Tot slot wordt door de rechter een belangenafweging gemaakt.

De rechter kan het verzoek tot ontruimingsbescherming voor de duur van maximaal één jaar toewijzen. Vervolgens kan de rechter de termijn nog tweemaal met één jaar verlegen, zodat er sprake is van een maximale ontruimingstermijn van driemaal een jaar. Voor de tweede en derde verlenging geldt dat hiertoe uiterlijk één maand voor het verstrijken van de termijn en verzoek bij de kantonrechter moeten worden ingediend.

Belangenafweging ontruimingsbescherming

De rechter zal, bij de beoordeling van het verzoek tot ontruimingsbescherming, de belangen van de verhuurder bij ontruiming afwegen tegen de belangen van de huurder bij het voortzetten van het gebruik van het gehuurde. Hierbij spelen alle omstandigheden van het geval mee. Van belang bij deze afweging is onder meer hoe ver van tevoren de ontruiming is aangezegd door de verhuurder, in hoeverre er voor de huurder vergelijkbare en geschikte bedrijfsruimte beschikbaar is in de omgeving en wat de verhuurder voornemens is te doen met de betreffende bedrijfsruimte. Het is van belang een advocaat huurrecht in te schakelen om uw belangen zo goed mogelijk te onderbouwen en juridisch te kwalificeren.

Geen hoger beroep mogelijk bij afwijzing verzoek ontruimingsbescherming

Wanneer de rechter oordeelt dat de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurder, dan wijst de rechter het verzoek tot ontruimingsbescherming  af. De rechter stelt in dat geval ook de datum van de ontruiming vast.

Let op: Tegen deze beslissing kan niet in hoger beroep worden gegaan. Wij adviseren daarom, zowel voor huurders als verhuurders die met een verzoek tot ontruimingsbescherming te maken krijgen, om u te laten bijstaan door een advocaat die gespecialiseerd is in huurrecht bedrijfsruimte. Neem vrijblijvend contact op met een gespecialiseerde advocaat van SVZ advocaten.

Ontruimingsbescherming bij huuropzegging door huurder?

Heeft de huurder ook recht op ontruimingsbescherming indien de huurder zelf de huurovereenkomst opzegt? Het antwoord is  nee. De huurder heeft geen recht op huurbescherming wanneer hij de huurovereenkomst zelf heeft opgezegd, wanneer hij heeft ingestemd met de beëindiging, wanneer de huurovereenkomst is ontbonden of wanneer het verzoek omtrent de ontruimingsbescherming (zoals hiervoor uiteen is gezet) te laat is ingediend.

Vergoeding bij ontruiming 230a bedrijfsruimte

Heeft de huurder recht op enige (schade)vergoeding bij de beëindiging van de huurovereenkomst van 230a bedrijfsruimte? In beginsel is dit niet het geval. Onder omstandigheden kan de huurder wel aanspraak maken op:

• Vergoeding bij afbraak in het algemeen belang (artikel 7:309 BW)
• Vergoeding bij verwezenlijking bestemmingsplan (artikel 7:310 BW)
• Vergoeding voor geoorloofde veranderingen en toevoegingen (artikel 7:216 lid 3 BW)

Wilt u weten of u aanspraak kunt maken op een vergoeding? De advocaten van SVZ advocaten te Haarlem kunnen u adviseren over deze mogelijke vergoedingen en de door u te nemen acties. .

Advocaat huurrecht

Bent u huurder of verhuurder en heeft u te maken met opzegging van de huurovereenkomst en/of een verzoek tot ontruimingsbescherming? In dit geval is het belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de juridische mogelijkheden. Schakel daarom tijdig een advocaat huurrecht in. De advocaten van SVZ advocaten kunnen u in dit soort kwesties adviseren en bijstaan. Neem vrijblijvend contact op.

Duur huurovereenkomst bedrijfsruimte: artikel 7:292 BW

Op grond van artikel 7:292 BW geldt dat een huurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (zijnde zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte) in beginsel aanspraak kan maken op een volle huurtijd van twee keer vijf jaar.

Opzegging huurovereenkomst na 5 jaar

Nadat de eerste vijf jaar van de huurovereenkomst zijn verstreken, kunnen zowel de huurder als de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Voor de verhuurder geldt echter dat de opzeggingsmogelijkheden wettelijk zijn beperkt. De verhuurder kan aan de opzegging van de huurovereenkomst na 5 jaar slechts twee redenen ten grondslag leggen:

• Slechte bedrijfsvoering door de huurder.
• Dringend eigen gebruik door de verhuurder.

Opzegging huurovereenkomst na 10 jaar

Nadat de tweede periode van 5 is verstreken (en in totaal dus een huurperiode van 10 jaar is verstreken) worden de opzegmogelijkheden van de verhuurder op grond van de wet verruimt. Opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder na 10 jaar, kan op basis van de volgende gronden:

• Slechte bedrijfsvoering door de huurder.
• Dringend eigen gebruik door de verhuurder.
• Wanneer de huurder een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst weigert te accepteren.
• Wanneer de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.
• Wanneer de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst.

Let wel: artikel 7:294 BW bepaalt uitdrukkelijk dat een opzegging door de verhuurder nietig is indien zij niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid. Indien u als verhuurder een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte wenst op te zeggen, dan dient u deze regels in acht te nemen. De advocaten van SVZ advocaten hebben hiermee geruime ervaring en kunnen u hierin bijstaan.

Voor wat betreft de huurder, geldt dat deze steeds na afloop van de termijn (van 5 jaar en 10 jaar) de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte kan opzeggen. De huurder hoeft hiervoor geen (wettelijke) grondslag te hebben. Wel dient de huurder uiteraard de opzegtermijnen in acht te nemen.

Termijn opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte

De opzegtermijn voor de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte bedraagt op grond van de wet minimaal één jaar. Partijen kunnen contractueel een langere opzegtermijn overeenkomen. Wanneer partijen een kortere opzegtermijn overeenkomen, kan dat beding door de huurder worden vernietigd, indien en voorzover het gaat om een (niet door de rechter goedgekeurde) afwijking ten nadele van de huurder.

Opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte is alleen mogelijk tegen het einde van een bepaalde termijn. Het tussentijds opzeggen van de huurovereenkomst  is in beginsel niet mogelijk. Indien de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan (en de termijn van 10 jaar is verstreken) kan tegen iedere datum worden opgezegd (uiteraard met inachtneming van de opzegtermijn).

Opzegging is niet noodzakelijk indien er sprake van beëindiging met wederzijds goedvinden. In dat geval kan de huurovereenkomst worden beëindigd door een vaststellingsovereenkomst/beëindigingsovereenkomst.

Opzegging bij aangetekend schrijven of bij exploot

Artikel 7:293 lid 2 BW bepaalt dat opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekend schrijven. Op grond van artikel 3:37 lid 3 BW geldt dat een huuropzegging pas werking heeft indien zij de wederpartij heeft bereikt. Een huuropzegging bij exploot biedt in dat kader meer zekerheid dan een opzegging bij aangetekend schrijven. Een op de juiste wijze uitgebracht exploot wordt namelijk geacht de wederpartij te hebben bereikt. Wanneer de wederpartij betwist dat een opzegging bij aangetekende brief (tijdig) is ontvangen, dan moet de afzender bewijzen dat hij de brief aangetekend en naar het juiste adres heeft verzonden. Daarnaast moet de afzenden in dat geval aannemelijk maken dat de brief tijdig aan de geadresseerde is aangeboden. Wenst u geen risico te nemen? Dan doet u er goed aan om vooraf deskundig advies in te winnen. De advocaten van SVZ advocaten kunnen u hierover adviseren.

Wanneer eindigt de huurovereenkomst na opzegging?

Wanneer de huurder de overeenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte rechtsgeldig heeft opgezegd, dan eindigt de huurovereenkomst op de dag waartegen de opzegging heeft plaatsgevonden. In dit kader is het niet relevant of de verhuurder al dan niet met de huuropzegging heeft ingestemd. Dit geldt ook voor het geval de huurovereenkomst door de verhuurder wordt opgezegd en de huurder daarna schriftelijk instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst.

Wanneer de huurder niet schriftelijk instemt met de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder, blijft de huurovereenkomst van kracht tot het moment waarop de rechter onherroepelijk heeft beslist dat de huurovereenkomst is geëindigd. Indien de huurder niet binnen zes weken na de opzegging door de verhuurder schriftelijk heeft ingestemd met de beëindiging, kan de verhuurder in een gerechtelijke procedure vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen.

Wanneer de rechter de vordering tot vaststelling van de einddatum afwijst, en uit de huurovereenkomst geen voortzetting voor een bepaalde tijd volgt, zal de rechter in het vonnis tevens opnemen op welke termijn de verhuurder voor het eerst weer de huurovereenkomst kan opzeggen. Indien de rechter hierover niks opneemt in het vonnis, geldt op grond van de wet een termijn van één jaar nadat het vonnis onherroepelijk is geworden.

Let wel: de verhuurder kan aan het verzoek aan de rechter enkel de gronden ten grondslag leggen die ook in op opzeggingsbrief aan de huurder zijn vermeld. De verhuurder kan deze gronden niet meer wijzigen of aanvullen. De gedachte hierbij is dat de huurder zich een oordeel moet kunnen vormen over zijn kansen in een eventuele gerechtelijke procedure en niet in een procedure geconfronteerd moet kunnen worden met nieuwe gronden. Op grond van het voorgaande geldt dat het zeer belangrijk is om de opzeggingsbrief zorgvuldig en conform de wettelijke vereisten op te stellen. Wij adviseren u daarom om bij het opstellen van de opzeggingsbrief altijd een gespecialiseerde advocaat te betrekken.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte

Zowel huurders als verhuurders hebben er belang bij om bij een voorgenomen beëindiging van de huurovereenkomst, in een vroeg stadium een advocaat te raadplegen, zodat aan alle wettelijke en procedurele vereisten wordt voldaan. Een gespecialiseerde advocaat huurrecht is hierin van toegevoegde waarde. Neem gerust vrijblijvend contact op met de advocaten van SVZ advocaten voor advies.

Het is van belang voor de totstandkoming van de huurovereenkomst inzichtelijke te maken welk huurregime van toepassing is en welke gevolgen dit concreet met zich meebrengt. SVZ advocaten staat ondernemers bij die te maken krijgen met het huurrecht in hun hoedanigheid van huurder danwel in hun hoedanigheid van verhuurder. Heeft u advies nodig over de totstandkoming van een huurovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact op met SVZ advocaten te Haarlem.

Totstandkoming huurovereenkomst: wetsartikel

Op grond van artikel 7:201 BW geldt dat de huurovereenkomst een overeenkomst is waarbij de ene partij (de verhuurder) zich jegens de andere partij (de huurder) verplicht om het gebruik van een zaak of een gedeelte daarvan te verstrekken. Daar staat tegenover dat de huurder zich verbindt tot het verrichten van een tegenprestatie (meestal het betalen van een huursom uitgedrukt in geld).

Vereisten huurovereenkomst

Wat zijn de vereisten voor een huurovereenkomst? Indien aan de twee vereisten van artikel 7:201 BW is voldaan (het verschaffen van het gebruik van de zaak en het voldoen van een tegenprestatie), dan is er sprake van huur. Het feit dat partijen geen huurovereenkomst hebben beoogd of dat zij de betreffende overeenkomst anders hebben genoemd, maakt dit niet anders.

Wat de advocaten van SVZ advocaten in de praktijk vaak zien is dat partijen zogenaamde ‘ontduikingsconstructies’ proberen toe te passen. Dit komt er op neer dat huurders en verhuurders de overeenkomst anders noemen of dat zij de inhoud zodanig proberen vorm te geven om op die manier onder het huurrecht uit te komen. In de praktijk zien wij dat dit niet slaagt. Enkele voorbeelden:

• In de praktijk wordt een huurovereenkomst nogal eens omschreven als een ‘gebruiksovereenkomst’. Indien er sprake is van een tegenprestatie, zal de rechter een dergelijke overeenkomst meestal echter kwalificeren als huurovereenkomst.
• Een andere veel geziene constructie is die van koop en terugkoop. Hierbij verkrijgt de ene partij tegen betaling voor bepaalde tijd het (economische) eigendom van een pand. Na de overeengekomen tijd vindt er teruglevering plaats aan de koper. Ook deze constructie kan, afhankelijk van de specifieke omstandigheden, een huurovereenkomst opleveren.

Totstandkoming huurovereenkomst: beoordeling rechter

De rechter beoordeeld feitelijk of aan de vereisten zoals hierboven genoemd is voldaan. Is dit het geval, dan is er sprake van een huurovereenkomst en zijn het huurrecht en de daarbij behorende wettelijke regels en wettelijke bescherming van toepassing. Het is goed om hierbij voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst stil te staan, om zodoende verassingen achteraf te voorkomen. Het al dan niet van toepassing zijn van het huurrecht in het algemeen en bepaalde huurregimes in het bijzonder, kan voor u als ondernemer verregaande consequenties hebben. Deze gevolgen kunnen bijvoorbeeld zien op de mogelijkheden tot beëindiging van de huurovereenkomst en de (ontruimings-)bescherming van de huurder. Heeft u hier vragen over? Neem gerust vrijblijvend contact op met de advocaten van SVZ advocaten.

Wanneer is een huurovereenkomst bindend?

De advocaten van SVZ advocaten krijgen vaak de vraag wanneer een huurovereenkomst bindend is.

Artikel 6:217 BW bepaalt voor overeenkomsten in het algemeen dat deze tot stand komen door aanbod en aanvaarding. Een huurovereenkomst komt eveneens tot stand door aanbod en aanvaarding.

Voorbehoud totstandkoming huurovereenkomst

Voor het tot stand komen van de huurovereenkomst is het niet vereist dat overeenstemming bestaat over alle details. Voldoende is dat er overeenstemming bestaat over alle essentialia. Denk hierbij aan de duur van de overeenkomst en de huurprijs.

In de praktijk zien de advocaten van SVZ advocaten te Haarlem vaak dat er door een verhuurder een schriftelijk aanbod wordt gedaan waarin de belangrijkste afspraken, de essentialia, (zoals de aanduiding van het gehuurde, duur van de huurovereenkomst en de huurprijs), zijn opgenomen. Indien de huurder daarmee instemt is het de bedoeling dat daarna de huurovereenkomst wordt opgesteld, waarin tevens alle details worden opgenomen. Indien de huurder het voorstel echter accepteert, komt er in dat geval al een huurovereenkomst tot stand. Het een en ander ongeacht eventuele geschilpunten over de nader te bepalen details.

Om te voorkomen dat u uiteindelijk gebonden bent aan een huurovereenkomst, terwijl u dit niet wenst gezien de discussiepunten over bepaalde details, valt het aan te bevelen om aan uw wederpartij duidelijk te maken dat het aanbod slechts in zijn totaliteit en inclusief nader te bepalen details kan worden aanvaard en dat eenzijdige aanpassingen/wijzigingen niet worden geaccepteerd.

Wij adviseren partijen daarom om in het eerste aanbod (met daarin nog niet de uitgewerkte details) een voorbehoud op te nemen, inhoudende dat de huurovereenkomst pas tot stand komt als de uiteindelijke huurovereenkomst met daarin opgenomen alle details is getekend. Een ander voorbehoud dat in de praktijk vaak nuttig is om op te nemen, is het voorbehoud dat de directie nog goedkeuring moet verlenen voordat de huurovereenkomst tot stand komt.

Mondelinge huurovereenkomst

Met betrekking tot de huurovereenkomst gelden er geen speciale vormvereisten. Dit betekent ook dat de huurovereenkomst niet schriftelijk hoeft te worden aangegaan om rechtsgeldig te zijn. Er geldt dus geen schriftelijkheidsvereiste.

Een mondelinge huurovereenkomst is eveneens geldig. Wij adviseren u echter wel om de afspraken altijd schriftelijk vast te leggen. Indien u dit niet doet, kunnen er achteraf bewijsproblemen ontstaan over de vraag wat er nu precies is afgesproken. In een eventuele procedure kan dit problemen opleveren, aangezien op grond van het Nederlandse recht kort samengevat geldt dat de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, de bewijslast draagt van die feiten of rechten.

Stilzwijgende totstandkoming huurovereenkomst

Een huurovereenkomst kan ook stilzwijgend tot stand komen. Dit is het geval wanneer de zaak in gebruik wordt genomen en degene die de zaak in gebruik heeft genomen huur gaat betalen voor dit gebruik en de eigenaar deze vergoedingen enige tijd zonder bezwaar accepteert. In dat geval is namelijk aan de twee vereisten voor een huurovereenkomst voldaan.

Advocaat Huurrecht

SVZ advocaten kan u adviseren bij het sluiten van een huurovereenkomst. Het is van belang om de zaken vooraf goed te regelen en daarbij de verschillende wettelijke regels en de diverse huurrechtsregimes te overzien. Een ervaren huurrecht advocaat in Hilversum van SVZ Advocaten staat klaar om u te begeleiden en te voorzien van juridisch advies, zodat uw belangen op het gebied van huurrecht optimaal worden behartigd.